政策效果仅维持一个月，10月销售环比下滑近三成

10月，商品房销售明显回落，政策效果最终仅持续一个月。

具体而言，10月商品房销售面积、商品房销售额分别为0.8亿平米和0.8万亿元，环比分别下降28.4%和25.9%，其中商品房销售面积的环比的下降幅度超过2022年10月的水平，同比分别下降11.0%和8.1%，从销售绝对值水平来看，10月销售仅比7月、8月高5%-10%的水平。

因此，累计销售继续下挫，1-10月，商品房销售面积、商品房销售额分别为9.3亿平米和9.7万亿元，同比分别下降7.8%和4.9%，降幅较1-9月均扩大0.3个百分点。

总的来看，第二轮政策宽松带来的销售改善远不如一季度的市场表现。我们始终认为，只要行业销售未企稳，行业的恶性循环就不会被打破。值得注意的是，行业销售的持续下滑已经开始动摇市场对于头部稳健企业的信心，万科事件最终以深圳国资委和深圳地铁的明确表态收尾，基本稳定了投资者的信心，但是解决问题的根本还是在于企业销售的企稳。对于后续政策的展望，关注12月经济工作会议对于房地产行业是否有更进一步的提法，以判断年底前是否有更进一步的政策宽松。

10月，企业竣工面积继续维持增长，但开发投资整体保持收缩。具体而言，10月新开工面积、施工面积和竣工面积分别为0.7亿平米、0.7亿平米和0.6亿平米，同比分别下降21.1%、25.5%和上升13.3%，降幅分别扩大6.5个百分点、18.4个百分点，以及缩小12.0个百分点。10月单月开发投资额下降11.3%，降幅与1-9月持平。

累计来看，开发投资降幅继续扩大。1-10月，新开工面积下降23.2%，降幅较1-9月略缩0.2个百分点，施工面积下降7.3%，较1-9月扩大0.2个百分点，竣工面积上升19.0%，较1-9月缩小0.8个百分点。1-10月，累计开发投资额为9.6万亿元，同比下降9.3%，降幅扩大0.2个百分点。

值得注意的是，由于房地产开发投资拖累逐渐加深，1-10月固定资产投资的增速跌下3%。1-10月，全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.9%，较1-9月下滑0.2个百分点，分领域看，基础设施投资同比增长5.9%，较1-9月下滑0.3个百分点，制造业投资增长6.2%，与1-9月持平。

展望2024年，房地产开发投资对固定资产投资的拖累还将继续，程度可能加深。2023年的开发投资还有竣工正增支撑，但按照3年左右的结转周期，2024年竣工增速将开启下行，若新开工没有明显好转，开发投资将面临更大的压力。

1-10月，随着销售端资金继续萎缩，到位资金累计降幅进一步扩大至13.8%。具体而言，1-10月，定金及预收款、个人按揭贷款分别下降10.4%和7.6%，降幅较1-9月分别扩大0.8和0.7个百分点；其他渠道则变化不大，其中自筹资金下降21.4%，降幅缩小0.4个百分点，国内贷款下降11.0%，降幅缩小0.1个百分点。

2023年1-10月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

• 国内贷款13117亿元，同比为-11.0%；
• 利用外资37亿元，同比为-40.3%；
• 自筹资金34781亿元，同比为-21.4%；
• 定金及预收款36596亿元，同比为-10.4%；
• 个人按揭贷款18506亿元，同比为-7.6%。