第二波脉冲式行情再现？（2023年1-8月）

7月，商品房销售超季节性下跌，而8月销售较7月并未有太大改善，销售持续低迷。

具体而言，8月商品房销售面积和销售额分别为0.7亿平米和0.8万亿元，较7月环比仅增长4.8%，绝对值水平仍处于2016年以来的底部，略高于2023年7月和2022年4月。因此累计销售降幅继续扩大，1-8月，商品房销售面积和销售额分别为7.4亿平米和7.8万亿元，同比分别下降7.1%和3.2%，降幅较1-7月分别扩大0.6和1.7个百分点。

二季度以来市场持续下行，亟需政策外力干预，8月末中央层面“认房不认贷”、首付比例下限调整、二套房利率下调以及存量房贷利率调整等政策接连出台，第二轮政策宽松正式启动。中央层面出台文件后，一二线城市响应积极，四大一线城市均执行“认房不认贷”，广州还降低二套房首付比例下限至40%，降低首套房贷款利率下限和二套房贷款利率下限分别至LPR-10BP和LPR+30BP，北京二手房指导价部分松动，二线城市在执行“认房不认贷”、首付比例调整政策的同时，还在积极调整限购、限售政策，大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州等宣布取消限购和限售，南京也取消了限购，苏州取消了对120平米及以上住房的限购。

此番政策力度不可谓不大，虽不能称为“及时雨”，但也确实是“救命稻草”，各方都十分关注市场的反应。从9月前两周的市场反应来看，一线城市的反应比较明显，来访和认购量增加明显，二线城市虽然也有所反应，但是热度和持续情况不如一线城市。整体而言，8月底集中释放的大力度政策给予了市场一丝久违的生机，但是生机能持续多久并不明朗。展望9月和10月，政策推动积压需求释放，结合企业的推货和营销潮，预计市场成交大概率脉冲式改善，而若政策能够根据市场反应持续释放，那么年底市场企稳或许可以期待。

8月，单月开发投资活动的同比降幅有所收窄，但依旧在高位。具体而言，8月新开工面积为0.7亿平米，同比下降23.6%，降幅较7月缩小2.3个百分点，施工面积为0.7亿平米，同比下降32.8%，降幅较7月扩大9.9个百分点，竣工面积为0.5亿平米，同比上升10.6%，单月房地产开发投资额为0.9万亿元，同比下降11.0%，降幅较7月收窄1.2个百分点。

累计来看，除竣工外，开发投资的颓势依旧。1-8月，新开工面积同比下降24.4%，与7月基本相当，施工面积同比下降7.1%，较1-7月扩大0.3个百分点，竣工面积同比上升19.2%，最终房地产开发投资额为7.7万亿元，同比下降8.8%，较1-7月扩大0.3个百分点。因此继续拖累固定资产投资下行，1-8月，全国固定资产投资（不含农户）327042亿元,同比增长3.2%，增幅较1-7月下降0.2个百分点，增幅继续回落，三大领域中，基础设施投资同比增长6.4%，制造业投资增长5.9%，而房地产开发投资降幅继续扩大至8.8%。

开发投资的改善依赖于企业信心的坚实回暖，正如2023年以来我们所看到的，尽管销售一季度有所复苏，但是投资的收缩一如既往，因此831新政后我们预计开发投资的下降可能仍会继续。

3. 销售端资金下滑，到位资金降幅继续扩大