市场热度整体保温,3月或有“小阳春”(1月地产月报)

 
行业政策
 
止跌回稳仍是重点,会议强调城市更新
2025年1月,多地继续围绕止跌回稳,在保障性住房、公积金政策、存量房等方面提出了优化政策以及做出工作部署。发改委在新闻发布会上表示“推动房地产市场止跌回稳”作为下一步重点做好的工作之一。

国家还围绕城市更新出台了一系列政策。1月3日国常会首次将城市更新列为年度重点议题,明确提出城市更新是“扩大内需的重要抓手”;1月20日,全国召开城市更新工作部署视频会议,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调,大力实施城市更新,有力有序有效推进城市更新重点任务;1月22日,自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局新修订了《土地储备管理办法》。其中,在土地储备计划方面新增了“结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区”等内容;1月22日北京发布城市更新新政,降低企业参与门槛,鼓励通过“腾笼换鸟”盘活存量土地资源,激发市场活力;多个省市还赶在蛇年春节之前召开了地方两会,城市更新也成为了2025年地方两会的高频词汇。

我们认为,2025年的房地产市场,“止跌回稳”仍是核心,“控增量、优存量、提质量”仍是当前行业发展的主要基调。预计城市更新会是2025年政策的重点发力方向之一。
住宅市场
 
成交季节性回落,多数城市库存压力缓解
从我们监测的40城数据来看,1月商品住宅销售面积为1032.7万平米,同比下降4.1%,环比下降51.5%。
 
12月新建商品住宅销售价格指数环比上涨城市继续增加,1月多座热门城市二手房销量同比上升,楼市热度整体保温。由于2024年2月的住宅成交量的低基数,预计2025年2月住宅成交面积同比能实现增长,楼市整体的热度能够得到延续,“小阳春”或在3月如期而至。
土地市场
 
供地规模环比下降6成,北京拍出单价地王

供地方面,2025年1月,根据亿翰智库监测城市数据来看,住宅用地供应土地555宗,环比下降60.6%,推出土地规划建面2947.7万平米,环比下降58.8%。虽然各线城市土地供给环比均大幅回落,但供地质量整体较好。

成交方面,2025年1月,亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为3410.2万平米,同比下降13.4%,环比下降83.8%。虽然成交面积整体下滑,但是热点城市的优质地块土拍热度依旧高居不下。北京拍出了9.5万元/平米单价地王,深、杭拍出了溢价率超70%热地。
预计2025年土地供应将继续保持“缩量提质”的趋势。一季度,在热点城市还会继续有高溢价的优质地块成交,热度或能进一步提升,但是放宽到全国的土地市场来看,回稳仍需时间。

 
企业表现
 
头部企业投资热情延续,销售额为2017年以来最低1月
1月,企业的投资力度回落,单月权益拿地金额TOP100房企共拿地193宗,权益拿地总金额1080.5亿元,环比下降64.2%。从同比来看,由于2024年基数较低,权益拿地金额同比上升31.7%。

企业格局方面,依旧以央国企为主,民企占比小幅上升。2025年1月,权益拿地金额TOP100房企中,央企、国企、民企占比分别为32.2%、47.6%、20.1%,国企占比较2024年12月下降8.9pcts,央企、民企占比分别上升3.5pcts、5.4pcts。

根据亿翰智库《2025年1月中国典型房企销售业绩TOP150研究报告》,TOP150房企全口径销售额为2301.0亿元,环比下降49.4%,同比下降17.9%。绝对值水平来看,为2017年以来最低1月。

典型企业来看,2025年1月绝大多数房企业绩环比降低,TOP10企业中仅保利发展单月销售金额突破200亿元,环比上升20.2%,位列单月销售榜头名。中海地产、华润置地、华发股份、建发房产、融创中国等房企表现相对较好,单月业绩实现同比正增长。其中,融创中国凭借上海壹号院二批次开盘日光,热销66亿元,单月销售总额达68亿元,环比上升297%,同比上升80.9%。

2025年1月,房企在境内市场成功发行信用债40笔,总融资规模为363.22亿元,同比下降28.3%,环比下降11.4%,净融资规模为75.6亿元,环比增加0.23%。发债成本上,2025年1月房企境内债融资平均票面利率为2.5%,较2024年12月下降了0.2个百分点。海外债融资持续低迷,新增融资金额0.69亿美元。

 
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