政策已达2010年来最宽松，还会有何新举措？（5月地产月报）

 

 

行业政策
 
宽松政策力度空前，继续关注“新举措”

5月，是2023年8月之后又一个重要政策节点，央行再发布三条信贷新政，首套房首付比例下限刷新历史最低，一二线城市迅速跟进，需求端政策达到2010年实行限购以来最宽松的阶段，我们认为政策能够促进成交短期回升，但是预计仍无力扭转需求疲软的基本面。

同时，政治局会议后广受关注的新变量——“去库存”的实施框架也大致确定，央行通过保障性住房再贷款提供低息贷款支持，按照政府主导、市场化运作的方式进行，预计再贷款能够帮助部分高库存的大城市一定程度解决库存积压问题，但由于这是一个各方各自“算账”的过程，因此对于最终化解的规模和经历的时间要有理性的预期。

最后，密切关注6月7日国常会后“新的去库存、稳市场政策措施”。

住宅市场
 
市场低位徘徊，6月或能达上半年高点
从我们监测的40城数据来看，5月全国商品住宅销售面积为1164.9万平米，环比上9.7%，同比下行38.6%，绝对值虽然高于1月、2月和4月水平，但仍处于2017以来的历史低位。

图表：2024年5月重点城市商品住宅成交量（万平米）

数据来源：亿翰智库
 

分城市来看，一线城市偏弱，二三线城市好于4月，其中部分城市成交达到年内新高。6月，预计在空前力度政策的催化下整体成交将会明显上升，尤其是对于一线城市和部分二线城市。而基于我们对市场驱动因素的一贯判断，单纯需求端政策到顶难以扭转疲软的需求基本面，短期内成交量上升或难带动价格的复苏，因此我们认为成交量的回升仍是脉冲式行情，不过持续时间可能好于2023年8月政策。

土地市场
 
供需规模继续上行，市场热度平平

2024年5月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积5684.5万平米，环比上升26.0%，推出土地宗数1311宗，环比上升20.1%。2024年5月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为3104.1万平米，同比下降38.7%，环比上升24.2%。

5月成交规模上升主要是普通二线和三四线城市驱动，核心城市土地市场处于调整期，不论是供地数量还是质量，都不及前两月，因此在城市解除限购和跟随“517”新政后，土地市场的热度并没有太大变化。

图表：2024年5月各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）

图表：2024年5月各能级城市土地成交平均溢价率

资料来源：亿翰智库

企业表现
 
投融资规模均下滑，万科融资环境改善

5月，由于核心城市土地出让趋缓，企业的投资力度继续下滑，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地127宗，权益拿地总金额453.3亿元，环比下降27.1%。

企业格局方面，5月，央企拿地占比有所回升，国企占比仍接近六成。权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为21.5%、59.4%、19.1%。1-5月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为39.7%、45.2%、19.5%。

图表：2020年12月至2024年5月权益拿地金额TOP100房企企业性质

资料来源：亿翰智库

 

5月，企业销售环比微升，但依旧处于低位，各企业阵营单月业绩均明显承压，相比而言头部阵营和国央企压力稍小。典型企业来看，5月，保利发展、绿城中国、建发房产和华发股份等表现相对较好。1-5月，TOP200房企销售额同比降幅仍高达47.4%，继续保持接近腰斩态势。

图表：2020年1月-2024年5月TOP200房企销售总额及同比

资料来源：亿翰智库

 
2024年5月，房企在境内市场成功发行信用债22笔，总融资规模为198.7亿元，环比下降60.2%，净融资规模-159.7亿元。从企业性质来看，地方国企发行量大幅减少，央企发行量占比超过地方国企，民企占比略有提升。
5月，最值得关注的变化莫过于万科融资环境的明显改善，资本市场对其的信心正在逐步修复。加上项目开发贷款，万科单月融资额超过300亿元，此外还有消息称其正与银行磋商约500亿元人民币（约合69亿美元）贷款。

图表：2022年1月-2024年5月不同性质房企信用债融资情况

图表：2021年1月-2024年5月房企海外债融资情况

资料来源：亿翰智库

 
END
 
 
 
 
 

 

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