2023/2024年度中国商业地产行业发展报告
2023年中国商业地产行业热点回顾
一、消费对经济增长贡献率升至八成创新高
【代表事件】
商务部将2023年确定为“消费提振年”。随着疫情防控措施解除，以及国家在增强消费能力、改善消费条件、创造消费场景等方面出台了系列的促消费政策，消费市场显著复苏。国家统计局发布的数据显示：2023年最终消费对经济增长的贡献率高达82.5%，大幅高于2019年疫情前的57.8%贡献率，创下历史新高，消费成为拉动宏观经济增长的主引擎。
从经济的发展规律看，一个国家经济发展到较高水平之后，消费不仅成为拉动经济增长的主动力，而且消费市场也进入一个高质量发展阶段。自中国跃升为全球第二大经济体之后，对于商业地产的供给侧改革提出了更高的要求。
二、消费基础设施REITs开闸
2023年3月，国家发改委发文支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。之后，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT等首批项目正式获批，引起行业广泛关注。
REITs是商业地产行业投融管退闭环的重要通道，对行业的可持续发展至关重要，因此国内对于REITs的出台期待已久。在国家对房地产融资严控的政策背景下，REITs的出台意味着将商业地产从房地产领域剥离出来，给予了消费基础设施新的定位，成为了政策支持与鼓励对象，为商业地产的健康发展提供了有利条件。
三、直播电商愈受行业关注
去年12月，东方甄选直播平台主播董宇辉“小作文”事件冲上热搜，原本是新东方集团内部高管与员工之间的工作矛盾，却迅速演变为全民关注的公共事件，其实这与直播电商越来越大的影响力密不可分。
同月，头部MCN公司遥望科技在杭州开出“遥望X27”主题公园，这是全国首个将购物中心与直播基地融合的全新商业模式，也备受行业关注。根据国家统计局发布的数据，2023年直播市场已经突破4万亿，同比增长逾三成。
实体商业初期阶段主要依赖于在各大电商平台开设店铺的方式推动实体与线上业务的整合。而在最近几年中，随着抖音平台的爆发式增长，众多实体商家纷纷调整其线上运营策略，逐渐从重网店经营转向于重直播电商，创新与升级了线上线下融合发展模式。
四、精神文化消费成为新刚需
2023年各大明星你方唱罢我登场，演唱会市场十分火爆，周杰伦、五月天、鹿晗等热门歌手演唱会一票难求。与此同时，一二线城市的各类博物馆内也是人流摩肩接踵，多巴胺穿搭、Citywalk等体现情绪价值的新消费悄然兴起，疫后旅游市场出现报复性增长，越来越多的商业开始与文化深度融合。
在当前商品消费意愿有所减弱的背景下，精神文化消费却逐渐成为新刚需。在消费市场一增一减的结构性变化中，也显现出了消费新趋势与市场新亮点。
五、北京SKP以265亿销售额再度位列全球第一
北京SKP 2023年销售额高达265亿元，较上年的239亿元增长10.8%，单店销售再度位列全球第一。南京德基广场实现销售额239亿元，同比增长13.8%。据悉，同样定位于高端的太古系与万象系也实现了两位数增长。2023年奢侈品在中国市场虽然总体增幅放缓，但是依然保持了较高增长。
疫情过后宏观经济增长放缓基本没有对高收入人群的生活品质造成影响，继续支撑着高端消费的持续增长。而中产阶级在就业、收入等方面受到的影响则颇为直接，消费意愿趋于保守，消费支出明显收缩，因而今年商业地产市场的竞争料将更趋激烈。
六、万达售卖资产渡难关
2023年6月，万达商管赴香港上市第四次遇挫，由此公司将触发年底380亿巨额对赌条款。为应对这一紧迫的债务危机，公司集中出售了上海、广州、湖州、苏州等地十余个万达广场以回笼资金。
此次万达出售的重资产项目有的虽然位于中小城市，但由于运营管理与现金流表现良好，依然获得资本市场的认可。在当前宏观经济仍然面临较大压力，企业资金链普遍紧张的情况下，大宗商业资产变现困难，而战略性地持有优质商业资产的企业更具危机的应对能力。
七、消费品企业上市全面遇挫
2023年度消费品牌内地上市全面遇挫。蜜雪冰城在A股上市无望之后转战港股，老乡鸡、老娘舅、德州扒鸡、八马茶业、金六福珠宝、每日坚果、阿宽食品等一批知名消费品牌先后无奈撤单。市场上围绕新消费的投资随即趋冷。
在国家积极鼓励扩内需、促消费的政策背景下，监管层面突然收紧了消费品企业的上市政策，让业界企业与资本错谔，这对新消费品牌的孵化培育及成熟品牌的发展信心构成了较大影响。中央提出要加强宏观经济政策的一致性和协调性，这让业界企业感同身受。
八、商业品牌竞相进军海外市场
海底捞、云海肴、名创优品、泡泡玛特、蜜雪冰城等早期出海品牌成功试水，迅速在行业内产生了示范效应。2023年，喜茶等一批已经出海的品牌进一步发力海外市场，同时带动了库迪咖啡、朱光玉火锅等一批新兴品牌紧随其后在海外开店。更多的中国品牌则是借力电商平台在线上开拓海外市场。去年，拼多多海外市场业绩高速增长，公司市值一度跃居中国电商平台之首。
商业品牌纷纷出海一方面体现了中国企业文化自信下的商业自信，另一方面也是行业内卷下的新选择。
2024年中国商业地产行业趋势展望
全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平同时展望了2024年中国商业地产行业发展趋势。
一、行业头部集中趋势加剧
在宏观经济与消费市场的调整期和波动期，行业头部企业资源整合能力强、创新能力强、抗压能力强，在激烈的市场竞争中逆势增长，更具核心竞争力。
二、非标商业渐成新宠
与大中型购物中心相比，非标商业通常在建筑设计、项目定位与品牌组合上更具独特性，因而更契合当下年轻消费者的个性化审美与消费偏好。随着各地城市更新备受重视，主理人品牌也渐成气候，这为非标商业的发展提供了新机遇。
三、商业资产并购将趋活跃
REITs政策出台打通了商业地产资本化退出通道，预料随着首批获批REITs的成功上市与REITs市场的不断成熟，未来优质商业资产与具有较大升值潜力的商业资产将有机会增发REITs或成为REITs并购的重要目标。
四、人工智能创造商业新机遇
随着人工智能技术的不断提升，在商业领域的应用更趋广泛，必将深度影响行业的创新发展，为打造商业新场景、延展商业新空间、构建商业新生态提供了全新动能。
