10月地产月报 | 政策效果乏力,新一轮“房改”引向何方?
此外,我国正布局加大保障性住房建设和供给,从“售”端完善住房保障体系,着力构建“低端有保障,中端有支持,高端有市场”的住房供给模式。保障性住房的建设是一项长期工程,短期来看影响有限,但是对于开发商来说,企业战略规划必须考虑到新形势新变化,主动制定向新模式转型的路径。
从我们监测的40城数据来看,10月全国商品住宅销售面积为1443.8万平米,同比下行10.5%,环比下行0.4%。
应该来说,10月的新房市场依然没有惊喜,虽然二线城市的政策效果显现,但是目前来看政策效果的持续性较差,让我们对后市的态度并不乐观。

我们认为,政策效果未达预期的原因在于:首先,大的背景在于宏观经济和居民预期未明显改善,其次,从行业本身来说,一是置换链条是受阻的,我们能看到政策放松后一二线城市二手房挂牌量的上升,但供应的增加带来的却是价格向下的压力,二是一线城市政策放松依旧保守,因此一线城市本身回升有限,遑论城市间的传导。
2023年10月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为5382.5万平米,同比下降52.9%,整体成交规模仍处于收缩区间,成交价格方面,10月,成交楼面均价为5734元/平米,同比上升62.7%。
10月,上海等重点城市土地出让较多,企业投资力度有所回暖。10月单月权益拿地金额TOP100房企共拿地210宗,权益拿地总金额2196.4亿元,环比上升59.0%,央企、国企、民企占比分别为37.6%、54.8%、7.6%。1-10月,央企、国企、民企权益口径拿地金额占比分别为42.6%、39.1%、18.3%,民企占比创2023年以来新低。
同时,地价上限取消还会影响企业的投资回报,对于热门地块,土地限价提供了确定性利润,而失去了地价上限的保护,热门地块的利润空间也将再次受到挤压,不过相比2021年上半年企业已经理性得多,极低利润乃至亏本拿地应该不会再出现。

销售方面,TOP200房企销售环比上升4.7%,较9月下降5.8个百分点,同比下降24.3%,降幅较9月缩小1.2个百分点。分梯队来看,各梯队企业门槛值均有所修复。从企业类型来看,国央企的修复韧性更强,市场份额扩大。
依据亿翰智库的监测,市场改善的趋势并不持续,因此企业销售改善也难以为继,在三季度承压的基础上,若未有更多政策出台,预计2023年全年销售表现将继续低于预期,因此下一步我们期待能看到供需双端更多政策的出台。
融资方面,融资规模较9月有所增加,主要由国央企融资驱动,成本亦在下行。新增海外融资为0,与此同时,到期海外债务有63.3亿美元。