10月地产月报 | 政策效果乏力，新一轮“房改”引向何方？
此外，我国正布局加大保障性住房建设和供给，从“售”端完善住房保障体系，着力构建“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供给模式。保障性住房的建设是一项长期工程，短期来看影响有限，但是对于开发商来说，企业战略规划必须考虑到新形势新变化，主动制定向新模式转型的路径。
从我们监测的40城数据来看，10月全国商品住宅销售面积为1443.8万平米，同比下行10.5%，环比下行0.4%。
应该来说，10月的新房市场依然没有惊喜，虽然二线城市的政策效果显现，但是目前来看政策效果的持续性较差，让我们对后市的态度并不乐观。
我们认为，政策效果未达预期的原因在于：首先，大的背景在于宏观经济和居民预期未明显改善，其次，从行业本身来说，一是置换链条是受阻的，我们能看到政策放松后一二线城市二手房挂牌量的上升，但供应的增加带来的却是价格向下的压力，二是一线城市政策放松依旧保守，因此一线城市本身回升有限，遑论城市间的传导。
2023年10月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为5382.5万平米，同比下降52.9%，整体成交规模仍处于收缩区间，成交价格方面，10月，成交楼面均价为5734元/平米，同比上升62.7%。
10月，上海等重点城市土地出让较多，企业投资力度有所回暖。10月单月权益拿地金额TOP100房企共拿地210宗，权益拿地总金额2196.4亿元，环比上升59.0%，央企、国企、民企占比分别为37.6%、54.8%、7.6%。1-10月，央企、国企、民企权益口径拿地金额占比分别为42.6%、39.1%、18.3%，民企占比创2023年以来新低。
同时，地价上限取消还会影响企业的投资回报，对于热门地块，土地限价提供了确定性利润，而失去了地价上限的保护，热门地块的利润空间也将再次受到挤压，不过相比2021年上半年企业已经理性得多，极低利润乃至亏本拿地应该不会再出现。
销售方面，TOP200房企销售环比上升4.7%，较9月下降5.8个百分点，同比下降24.3%，降幅较9月缩小1.2个百分点。分梯队来看，各梯队企业门槛值均有所修复。从企业类型来看，国央企的修复韧性更强，市场份额扩大。
依据亿翰智库的监测，市场改善的趋势并不持续，因此企业销售改善也难以为继，在三季度承压的基础上，若未有更多政策出台，预计2023年全年销售表现将继续低于预期，因此下一步我们期待能看到供需双端更多政策的出台。
融资方面，融资规模较9月有所增加，主要由国央企融资驱动，成本亦在下行。新增海外融资为0，与此同时，到期海外债务有63.3亿美元。
