基于当前房地产业形势的政策建议

基于当前房地产业形势的政策建议

至2021年，对于房地产业的调控政策已经持续5年时间，在“房住不炒”政策底线下，政策不断精准化推进，调控成果显著，行业发展秩序稳定，稳杠杆、控风险取得实质性成成效，房价非理性上涨态势被遏制，“住有所居”诉求稳步实现，政府和企业负债率有序下行至合理水平。

但同时，政策推进和执行的过程中，由于横向交圈不足，纵向协同性弱等原因，政策或有悖初衷，因此不免衍生出一些负面效应：市场需求萎缩，购房者观望情绪浓厚，成交大幅下滑；民营企业基本全部暂停拿地，土地流拍率攀升，新开工下行，房地产开发投资同比转负；资金监管从严，房企信用违约、暴雷事件接连出现。倘若企业出现群体性暴雷或持续“躺平”，那将对整体经济、金融体系、国际形象、内循环、社会稳定造成严重冲击。

一、投资断崖，有效供给断层，增加经济发展的不确定性

虽然中国经济发展表现出较强的韧性，但是仍然面临诸多不确定因素，提振内需、稳定投资对于维持经济稳定发展意义重大。房地产及上下游产业链对经济的贡献率在30%左右，保持房地产业的稳定发展对于促进消费、拉动投资具有重要作用。

土地成交层面，根据国家统计局公布数据，土地购置面积下行态势延续，土地市场惨淡行情未有任何实质性改变，2021年1-9月土地购置面积合计13730万平米，同比下降8.5%。第二次集中供地城市，土地成交不断趋冷，超70%的城市流拍率超20%，长沙、北京、杭州、广州等城市的流拍率均超过50%。2022年或大概率出现部分城市市场有效供给断层，届时将进一步推升房价或加剧房价上涨压力。

新开工层面，全国房屋新开工数据持续负增长，截至9月末，累计新开工面积同比已降至-4.5%。限于资金压力和销售的负面预期，房企开工意愿持续萎缩，根据亿翰智库监测的房企新开工数据来看，16家典型民营企业新开工占比达到15%，倘若民营企业无力开工，将对新开工总量造成严重冲击。

新房和二手房同步全面下行。根据国家统计局数据，全国商品房单月销售金额与面积已连续3个月同比负增长，9月销售面积合计1.61亿平米，同比下降13.2%，销售金额为1.57万亿，同比下降15.8%。8月到10月，新房的新开盘去化率呈断崖式下降，10月份降到了2015年以来的最低值，新开盘去化率只有41%，低于9月份的44%，预计11月份新盘开盘去化率会继续降低。

二手房成交水平降至长期历史低位。根据贝壳监测的重点50城[1]10月二手房整体成交量与9月基本持平，成交量维持五年以来除特殊时点外的历史最低值。仅短短半年时间，成交量由峰值到谷底，萎缩三分之二。以2019-2020年城市月度二手房成交平均水平为均值参考，50城中32城跌破均值的20%，41城成交量低于2019-2020年月成交均值，较9月38城继续扩大。部分城市市场严重偏离正常水平，深圳、东莞、杭州10月成交较均值水平萎缩86%、82%、69%。长三角区域的宁波、南通等城成交水平不足均值的一半。10月边际变化看，杭州月成交量继续大幅萎缩；深圳、东莞、惠州、厦门环比涨幅是由于9月成交基数低所致，实际市场仍然低迷；上海10月成交有一定改善，主要受国庆假期成交活跃带动；北京、广州成交量较9月底部略有改善，有初步企稳迹象。消费者预期发生明显变化，此次预期处于2019年以来的低位。近期多个城市开始推行二手房指导价，二手房指导价基本上比市场价格平均低20%-30%，消费者认为政府是要将整个房价下降20%~30%左右的幅度，所以很多消费者开始处于观望。

从新房与二手房的联动效应来看，根据贝壳研究，约有40%-50%左右的消费者是卖旧买新，即以卖掉二手房而购置新房，倘若二手房市场冷却，新房市场必然冲击。当新房销售不畅，回款更难言乐观，在资金监管不断趋严的情况下，即使回款通畅，企业对于资金的调配自由度受到严重受阻，叠加外部融资严控的形势，房企资金端将遭受沉重压力，所以在土地投资、新开工上的能力和意愿都将大幅萎缩，因此将无法有效支撑房地产开发投资的稳定。从地产开发投资数据来看，2021年9月单月，房地产开发投资增速已由正转负至-3.5%，预计未来仍将保持下行态势。若房企在拿地端和开工端都无力作为，不排除开发投资出现断崖式下降的可能，那将对经济的稳定发展造成不可忽视的影响。

二、影响国际形象，损害金融体系稳定

房地产业与金融链条具有强相关性，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的 39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业（2020年12月中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文指出）。根据亿翰智库测算，50家典型房企截止2021年6月末的有息负债总量达到 6.26 万亿元（不包括对于相关供应链端的各类应付款项）。

伴随行业内企业债务违约事件的发生，行业整体的信用都遭到波及，海外对于中国房企的信用度产生严重的不信任情绪，未来国内房企在境外融资的难度将进一步增加，而且长远来看，将严重影响人民币的国际形象，不利于人民币国际化进程的顺利推进；

同时，由于受房企违约和暴雷事件影响，境内金融体系的风险避规性增强，房企融资难度进一步加大，加之回款难度上升，资金监管趋严，房企债务违约或仍将不断出现，整体信用体系有崩塌的风险，当房企无力偿债时，金融系统的稳定性将遭到威胁，严重时或引发系统性风险。

三、冲击内循环体系，威胁社会稳定

“共同富裕”、“住有所居”的本质诉求都是保障人们美好生活的实现。房地产行业及上下游产业链条带动了大量就业，倘若房地产行业出现动荡，相关的产业链条业难独善其身，如钢铁、水泥、建材等等，破产倒闭或成常态，这将对整体的就业形势造成负面冲击。如果引发失业潮，不仅重创居民消费，而且对社会稳定形成负面作用，也会增加内循环体系构建的难度。

同时，若规模型房企资金链断裂，则大量已售未交付项目无法按时有质量的交付，甚至出现“烂尾”，工程质量无法保障，消费者权益将深受其害，届时或引发群体性维权事件，这于社会稳定秩序的维护更加不利。

四、房地产长期健康发展的政策建议参考

作为经济的稳定器和压舱石，房地产业的稳定发展对经济发展平稳、金融系统稳定、社会秩序安定都不可缺少，因此适度的政策指引和纠偏势在必行。当前，约束房企正常发展的核心问题在于民营企业信用出现集体崩塌风险，解决此问题的关键在于修复行业信用体系，避免行业信用的全局传染。

（一）有效隔离风险，避免风险在行业内和企业内的传染

做好风险暴露企业的破产或资产重组工作，如积极引导险资入股或国央企参与重组；

成立多部委联合的专项工作组，尽快封闭个别企业的重大风险；

适度放开国央企业务范围限制，允许更多央企、国企开展地产业务经营，增加行业企业主体数量，有效支撑市场容量；

鼓励地方型国有企业与信用较优的民营企业合作，最大化避规供给断层的出现；

允许企业间的相互救助，适度放宽高信用企业“三道红线”的时限约束，如可考虑允许绿档企业阶段性“三道红线”指标上升，能够有机会去进行资产的收购、并购，实现企业间的救助和扶持，在半年度或年度的会计期末考核企业的“三道红线”绿档要求。

（三）差异化信贷政策执行，定向增信和融资倾斜

给予信用较优、经营稳健的企业更高信任度，不盲目抽贷、断贷，增强贷款的稳定性；

根据房企的信用等级和经营情况，允许适度的贷款展期；

增强企业在海外和境内融资市场的信用度，促使企业能够实现借新还旧；

合理化房地产不同业务贷款发放，融资避免一刀切，避免“谈房色变”，文旅业务、长租公寓业务、养老产业、商业地产等业务在融资上给予更多的支持，在资金使用上严格监管，杜绝此类资金用于地产开发，避免地产领域风险在企业内部的传染；

放开绿色建筑、商业地产、产业地产、长租公寓融资，支持环保型建筑的融资需求。

（三）统筹优化预售资金监管政策，针对性管控

对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还；

根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除相应比例的留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段可考虑提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力；

已领施工许可证的项目/楼栋，因疫情影响施工建设的，预售资金监管部门可提前拨付重点监管资金，允许企业突破现有政策提取已缴纳监管资金，但需严控资金用途，如不能用于土地投资等；

商品房预售许可证考虑按栋申请，对应预售资金监管规则可更加精细化，“少量多次”返还监管资金。

（四） 金融政策支持绿色低碳产品需求和绿建企业发展

鼓励消费者购买绿色低碳节能住宅。对购买绿建产品的购房者实施差异化信贷政策，降低房贷利率、提高网签效率、设立专项额度、简化放款条件。并考虑在购房税费上予以减免，鼓励符合节能环保要求的高品质住宅购房需求；

鼓励房企开发绿色低碳节能住宅。针对绿色低碳项目的开发贷优先放款，缩短放款周期，保障项目正常开发建设，并顺利实现项目竣工交付，维护购房者的合法权益；

建立房地产业的绿色低碳项目名录和企业清单。对名录和清单上的项目和企业予以多方位的信贷支持，为绿色低碳项目提供长期限、低成本资金，发展绿色金融。

（五）正确引导舆论方向，预防舆论踩踏

可通过高层表态，认可房地产业的角色及定位，避免房地产业“被妖魔化”；

规范媒体舆论方向，减少舆论负面引导造成的行业预期不稳和集体踩踏；

给予政策一定的周期发挥效用，避免多政策叠加，在时滞效应下衍生出更多新问题；

对执行过度的政策及时进行纠偏，最大化减少一刀切政策下的群体误伤；

定期组织地方政府、金融机构等主体座谈会，及时了解市场动态和政策执行情况，促进各主体之间信息互通；

积极开展房企经营（民营房企为主）情况调研，切实深入了解企业经营动态，缩小数据与企业感知之间的差距。

全联房地产商会

2021年11月9日