关于优化房地产行业相关税收政策的建议

2021年下半年以来，我国房地产市场明显走弱，成为影响经济运行的重大风险因素。随着房地产逐步回归居住属性，加上疫情和经济下行影响，行业毛利率明显下滑。在这样的行业形势下，当前针对房地产企业相关税收的预征率已明显偏高，企业普遍存在多缴税款和大量资金被长期压占的情况，给企业带来很大压力，主要表现在增值税、土地增值税、企业所得税上。

一、增值税

房地产开发项目在竣工交付前，收到预收房款时按照3%的预征率预缴增值税。据统计，近三年的一般计税项目中，90%的项目增值税实际税负率低于3%；70%的项目增值税实际税负率低于2%；50%项目增值税实际税负率低于1%。根据当前增值税政策，多预缴的增值税留存抵扣或结转下期继续抵减，暂无退税规定。

建议预征率调整为1%。建议根据房地产开发的行业特点，采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款后，已开具增值税应税发票的，可直接申报缴纳增值税，无需再进行预缴申报。预缴增值税不区分项目，以法人主体为增值税预缴单位，在某一个项目实际缴纳税款时，允许其抵减其他项目预缴增值税或进项税留底。房地产开发项目交楼满两年且无其他后续开发项目或公司办理注销的，多预缴的增值税和期末留抵退税额可申请退税。

二、土地增值税

房地产开发项目，在土地增值税清算前，需在收到预收款时按照当地规定的预征率按1%—8%预缴土地增值税。在项目竣工结算，达到清算条件后，根据土地增值税清算结果多退少补。近三年通过招拍挂获取的项目，利润率普遍较低，甚至增值额明显为负（收入-扣除项目金额＜0），项目无需缴纳土地增值税，在土地增值税清算后需要申请全额退回多预缴的税金。多预缴的税金不仅长期压占企业大量资金，且在清算退税时增加地方财政压力，不利于财政收入均衡。根据房地产开发企业土地增值税加计扣除规定测算，在不考虑税金及附加的情况下，普通住宅项目项目毛利率大于56%（1×130%×120%-1）时，才会产生土地增值额；非普通住宅项目毛利率大于30%（1×130%-1）时，才会产生土地增值额。根据商会统计，普通住宅项目毛利率仅仅为15%；非普通住宅项目仅仅为25%。2021年后新获取的房地产开发项目中，80%的项目开发完毕土地增值税清算时需申请退税。

建议预征率调整为1%。土地增值税增值率明显偏低的项目，执行0%预征率。经测算后，增值率明显为负的项目或普通住宅增值率＜20%的房地产类型，实行0%预征率。

• 企业所得税

随着行业利润的下滑，房地产开发项目多交企业所得税的问题更加突出。房地产开发企业预售阶段，根据财税管理规定，成本费用基本计入开发成本核算，可以在当期所得税前扣除的期间费用（财务费用、管理费用和销售费用）寥寥无几。因此按预收款和预计毛利率调整应纳税所得额，会造成房地产开发企业提前缴纳企业所得税。当开发项目实际毛利率低于预计毛利率时，在项目收入结算年度将形成企业亏损。根据现行税法规定，企业亏损只能向后按规定年限结转弥补，由于房地产开发一般按项目单独设立公司，项目结算后企业亏损将永远无法得到弥补，从而造成企业多缴企业所得税。2021年后新获取的房地产开发项目中，有60%的项目实际毛利率低于项目所在地计税毛利率，开发完毕后应纳税所得额为负数即亏损。

建议降低计税毛利率，统一调整为不高于10%。对实际毛利率明显偏低的项目执行差异化（5%、3%、0%）的计税毛利率政策。