政策全方位约束下，房地产业长期健康发展的政策建议

政策全方位约束下，房地产业长期健康发展的政策建议

2016年至今，房地产业始终坚持“房住不炒”的政策底线，以稳为先。2020年下半年以来，调控政策越发精细化、精准化，力度之大、之严前所未有。

在各政策的综合作用之下，房地产业发展秩序得到有效维护，防风险、去杠杆取得理想成效，房地产贷款增速不断放缓，房企负债率水平有序降低，有息负债稳步减少。但同时，房地产市场观望气氛日益浓厚，成交大幅下降；金融机构按揭额度空前紧张，按揭贷款放款周期拉长；房地产行业的资金链、现金流受到影响，企业生产经营不畅。房企风险逐步累加，规模型企业暴雷事件接连出现，房屋新开工面积持续减少，房地产开发投资降速，土地成交惨淡，各城市土地流拍率走高，多数民营房地产企业处于“不参与”状态。倘若房企出现集体性风险暴雷或者继续躺平，那么将对经济、社会造成巨大且无可挽回的损失。

一、房地产行业表现持续趋冷

从数据上看，政策综合效应叠加之下，行业愈发表现出惨淡迹象。

销售端，8月单月全国商品房销售面积以及金额均处于全年的低位。单月销售金额为1.26万亿，同比下降18.7%；销售面积为1.25万平米，同比下降15.6%。在传统的“金九银十”房地产市场销售旺季，各城市商品住宅销售价格及成交量却仍延续回落态势，多地甚至因房企抢收业绩的压力增大而出现激烈的促销大战，掀起降价潮。

土地端，前8个月的土地购置面积与成交价款均低于2020年同期水平。1-8月土地成交价款合计6647亿元，同比下降6.2%，累计土地购置面积为10733万平米，同比下降10.2%。从典型城市集中供地情况来看，多幅地块取消出让或流拍，流拍率快速上行，其中，杭州10宗竞品质地块全部流拍，天津终止19宗，2宗流拍。

房屋新开工端，2021年前8月新开工面积合计13.6亿平米，同比下降3.2%。此外，单月新开工面积自4月起均为负增长，其中8月新开工面积增加1.7亿平米，同比下降16.8%。

企业整体经营层面，为落实国家监管单位对房地产行业提出的“控负债、降杠杆”等要求，多数房企严格控制拿地支出，持续降低负债规模，但受散发疫情、政策综合效应、市场急速下滑等因素影响，经营性现金回流不畅，偿还债务的资金对生产经营资金造成了明显挤占，严重影响正常的开工建设等经营活动。后续的有息债务偿还压力更是令部分房企面临严峻挑战。

二、房地产市场环境的剧烈变化恐将造成大范围负面影响

近期房地产市场环境发生的剧烈变化，可能对经济发展，金融体系、社会的稳定造成负面影响，包括：房地产开发投资陡降，增加整体经济发展的不确定性；房地产企业资金链断裂，将严重冲击金融系统稳定；房地产及其上下游企业经营动荡，将引发严峻的就业形势，侵害已购房未收楼消费者的权益，乃至影响社会秩序的稳定。

• 增加经济发展的不确定性

当前中国经济发展仍面临诸多不确定因素，内需提升对于经济发展至关重要。房地产业作为经济的压舱石，房地产及上下游对于经济的贡献率保持在30%左右的水平，保障房地产业稳定发展能够很大程度上促进消费和投资的平稳，进而保障经济发展的稳定性。

从投资端看，房地产开发投资占固定资产投资的比例处于上升态势，2017年-2021年8月，房地产开发投资占固定资产投资的比重分别为17.38%、18.92%、23.97%、27.26%，28.27%,可见，房地产开发投资对于投资的支撑力在不断提高。2017-2020年四年的占比均值为21.88%。2017-2020年资本形成总额分别拉动我国经济增长2.73、2.89、1.73、2.16个百分点，均值为2.38个百分点，以此计算，2017-2020年四年房地产开发投资对于经济增长的贡献率为0.52个百分点（2.38%*21.88%）。倘若房地产开发投资出现断崖式下跌，假设同比增速为-15%，则GDP增速将下滑0.078个百分点，考虑到当前中国经济增长放缓的趋势，假设全年GDP增速为5%，则房地产开发投资下滑对于经济增长的拖累不容忽视。

• 冲击金融体系稳定

房地产业带有典型的重资产属性，其前、中、后各端及上下游产业链都与金融端联系紧密。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业（2020年12月中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文指出）。根据测算，50家典型房企截止2021年6月末的有息负债总量达到6.26万亿元（不包括对于相关供应链端的各类应付款项）。若行业出现动荡，企业破产清算，无力实现债务兑付，则大概率出现违约潮，更甚者将不利于金融系统的稳定。

• 扰乱社会稳定秩序

无论是“六保”、“六稳”、还是“住有所居”、“共同富裕”，本质诉求归属都离不开人们利益的保障。房地产行业上下游关联了众多产业链条，倘若出现动荡，则将对整体的就业形势造成极大挑战，就业若不稳，则可能冲击社会稳定秩序，对于内循环体系的构建也将造成负面影响。

与此同时，若规模型企业资金链断裂，则大量已出售未交付的项目将面临无法按时按质完工交付、甚至“烂尾”的风险，严重损害购房者权益，极不利于社会稳定秩序的维护。

三、房地产长期健康发展的政策建议参考

房地产行业的长期健康发展不仅有利于经济发展，更有利于社会稳定，为避免政策效应叠加对行业造成的负面冲击，适当的政策调整保障房地产行业的平稳过渡必不可少。

（一）保障合理住房需求，实现“住有所居”

首套房按揭贷款应放尽放，缩短放贷周期，可考虑不纳入金融机构房地产贷款集中度计算；另外，在企业去杠杆的大环境下，开发贷增速较低，可考虑将开发贷额度适度调配至按揭额度，尽量维持稳定可持续的居民贷款投放；

首套及二套房贷款利率分别设定LPR浮动上限，增强刚性及改善型购房居民的支付能力。部分三四线甚至更低能级城市，首套房贷款利率达到5.88%,而部分银行五年期存款利率尚不足3.5%，这将严重抑制部分刚需购房者购房需求；

针对购买首套住房的居民，可适当调整和降低契税、个税、印花税等购房税费，减轻购房者购房压力，推动实现“住有所居”；

限购政策适度宽松，保障购房者合理住房需求释放。如部分核心城市，非户籍居民既需要缴纳五年社保，又需要已婚才可购买住房，实则打压了部分刚需购房客户的合理住房需求，与“住有所居”相违背。

（二）促进房企经营正常化，维护住房消费者的合法权益

预售资金监管不搞一刀切，可根据企业信用及诚信情况给予更大利用自有资金的自由度和支配权；

网签制度因时因地适度调整，能签则签，提高网签效率；

有效保障标准化融资渠道畅通，对于信用较优的房企，给予续贷和贷款展期支持；

房地产开发贷等合理的常规贷款应放尽放，并缩短放款周期，保障项目正常开发建设，并顺利实现项目竣工交付，维护购房者的合法权益；

对于持有物业ABS、REITs等融资方式加大支持力度，畅通房企的多元化融资渠道；

适度提高对于房企打折促销行为的容忍度，保障房企能够通过以价换量方式实现资金回流。

（三）畅通土地出让渠道，实现多方共赢

多渠道增加土地供给，除了二级市场的土地之外，促使一二级联动、城市更新等供地渠道的同步推进；

严控土地起拍价和溢价率，参考周边竞品地块出让均价，新出让地块起拍价不得高于（如周边2KM）竞品地块近三年起拍价均值，并辅之以溢价率上限控制，如多城市设定的上限15%；

对于信用较优的房企，土地款支付周期可视具体情况给予适当延长；

控制项目竞自持、竟配建比例，降低房企隐形成本，或给予必要的定向支持。

（四）适度规范引导，稳定市场预期

关于房产税的讨论在行业内形成了不稳定预期，对此应有正向的预期引导；

对媒体进行规范管理，避免部分媒体通过标题党等形式过分渲染行业及企业悲观氛围，造成投资者、购房者及整个行业的不稳定预期；呼吁主流媒体对行业舆论进行正向引导，确保行业预期稳定；

对于调控政策的执行给予一定的过渡期和效果观察期，综合考虑政策的时滞性和各项政策的叠加效应，避免急功近利，同时注意落地执行时走样；

定期召开房企经营座谈会，切实了解房企经营难点和痛点，有针对性的解决问题，以保障房地产行业的有序经营。

全联房地产商会

  二〇二一年九月二十九日