保刚需保交房——关于房地产业长期健康发展的政策建议

保刚需保交房——关于房地产业长期健康发展的政策建议

2020年下半年以来，调控政策不断升级叠加，房地产业去杠杆取得理想成效。截至2021年7月末，房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点；房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。但同时，也误伤了部分居民的合理住房需求并给居民收房带来了不确定性，主要表现在：

1、误伤刚需。在贷款集中度管理、二手房价格核验等多项政策出台后，由于首次置业的贷款金额相对较高，一般为房屋总价的70%左右，因此，这部分居民受影响最大。以上海为例，经调研，被误伤的首次置业居民少则损失十余万元定金；多则短期务必筹措上百万元首付款，才能完成交易。

2、收房延期。在个别头部房企出现“暴雷”的情况下，一些地方政府为防止项目烂尾，“一刀切”加强预售资金监管，而预售资金监管的举措像一把双刃剑，一方面，确保资金专款专用，防止项目烂尾；另一方面，增加房企流动资金压力，可能出现因个别项目拖累整个公司的现金流，造成更多项目延期交付或烂尾。另外，部分金融机构也采取类似措施，“一刀切”房企贷款，均对未来项目交付产生一定负面影响。后期不排除出现维权、房闹等群体性事件。

为此，商会提出如下建议：

1、保障首套房贷款投放平稳可持续。

针对符合贷款条件的首套房（新房/二手房）客户，按揭贷款和公积金贷款应放尽放，缩短放贷周期，维持稳定可持续的居民贷款投放。

2、统筹优化预售资金监管政策。

（1）对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。

（2）根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除相应比例的留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段可考虑提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力。

（3）已领施工许可证的项目/楼栋，因疫情影响施工建设的，预售资金监管部门可提前拨付重点监管资金，允许企业突破现有政策提取已缴纳监管资金，但需严控资金用途，如不能用于土地投资等。

（4）商品房预售许可证考虑按栋申请，对应预售资金监管规则可更加精细化，“少量多次”返还监管资金。

3、结合实际情况，不盲目抽贷、断贷、压贷。

建议在实行稳健货币政策的同时，对风险相对较低企业（尤其是民营企业）适当调整信贷政策，增加信贷渠道与额度，对稳健型或者风险较低的企业（尤其是民营企业）适度增加信用性贷款。考虑到近期的部分城市出现疫情反复的情况，可针对疫情原因导致到期还款困难的企业，有条件地给予展期。引导金融机构保持房地产和建筑企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，保障项目顺利建造。

4、提前防范群体事件发生。年底是各类维权、房闹等事件的高发时期，政府要及时处理，防范各类群体事件的发生。年底也是各房企工程款、供应商货款、农民工工资等集中支付的重要节点。相关部门可多组织调研活动，提前了解实际情况，做好应对；如已发生维权、房闹等事件，可加强调解，为楼市的纠纷提供解决的法理依据以及解决方案，公平公正处理。

全联房地产商会

全联房地产商会企业研究分会

2021年10月26日