保刚需保交房——关于房地产业长期健康发展的政策建议
保刚需保交房——关于房地产业长期健康发展的政策建议
2020年下半年以来,调控政策不断升级叠加,房地产业去杠杆取得理想成效。截至2021年7月末,房地产贷款增速创8年新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点;房地产贷款集中度连续10个月下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。但同时,也误伤了部分居民的合理住房需求并给居民收房带来了不确定性,主要表现在:
1、误伤刚需。在贷款集中度管理、二手房价格核验等多项政策出台后,由于首次置业的贷款金额相对较高,一般为房屋总价的70%左右,因此,这部分居民受影响最大。以上海为例,经调研,被误伤的首次置业居民少则损失十余万元定金;多则短期务必筹措上百万元首付款,才能完成交易。
2、收房延期。在个别头部房企出现“暴雷”的情况下,一些地方政府为防止项目烂尾,“一刀切”加强预售资金监管,而预售资金监管的举措像一把双刃剑,一方面,确保资金专款专用,防止项目烂尾;另一方面,增加房企流动资金压力,可能出现因个别项目拖累整个公司的现金流,造成更多项目延期交付或烂尾。另外,部分金融机构也采取类似措施,“一刀切”房企贷款,均对未来项目交付产生一定负面影响。后期不排除出现维权、房闹等群体性事件。
为此,商会提出如下建议:
1、保障首套房贷款投放平稳可持续。
针对符合贷款条件的首套房(新房/二手房)客户,按揭贷款和公积金贷款应放尽放,缩短放贷周期,维持稳定可持续的居民贷款投放。
2、统筹优化预售资金监管政策。
(1)对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目,满足返还条件的,应尽快予以返还。
(2)根据企业信用和项目建设进展实际,监管资金入账金额在扣除相应比例的留存监管资金后仍有余额的,在返还各阶段监管资金的基础上,每阶段可考虑提高原来应返额度的20%,以减轻企业流动资金压力。
(3)已领施工许可证的项目/楼栋,因疫情影响施工建设的,预售资金监管部门可提前拨付重点监管资金,允许企业突破现有政策提取已缴纳监管资金,但需严控资金用途,如不能用于土地投资等。
(4)商品房预售许可证考虑按栋申请,对应预售资金监管规则可更加精细化,“少量多次”返还监管资金。
3、结合实际情况,不盲目抽贷、断贷、压贷。
建议在实行稳健货币政策的同时,对风险相对较低企业(尤其是民营企业)适当调整信贷政策,增加信贷渠道与额度,对稳健型或者风险较低的企业(尤其是民营企业)适度增加信用性贷款。考虑到近期的部分城市出现疫情反复的情况,可针对疫情原因导致到期还款困难的企业,有条件地给予展期。引导金融机构保持房地产和建筑企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,保障项目顺利建造。
4、提前防范群体事件发生。年底是各类维权、房闹等事件的高发时期,政府要及时处理,防范各类群体事件的发生。年底也是各房企工程款、供应商货款、农民工工资等集中支付的重要节点。相关部门可多组织调研活动,提前了解实际情况,做好应对;如已发生维权、房闹等事件,可加强调解,为楼市的纠纷提供解决的法理依据以及解决方案,公平公正处理。
全联房地产商会
全联房地产商会企业研究分会
2021年10月26日