关于实行“新租约+土地年租制”破解城市有机更新障碍的提案

关于实行“新租约+土地年租制”破解城市有机更新障碍的提案

在当前“国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的经济模式下，城市更新因其自身内嵌的经济、社会、环境目标与内循环核心要素高度契合，由此成为我国新经济模式下重塑城市产业结构、提质消费水平、改善人居环境、推动城市向内涵式发展转型的重要路径。

城市更新从宏观更新方式可分为三类：拆除重建类、有机更新类和综合整治三类。其中，有机更新类是指对区域内原有的建筑基本保留，改变或不改变原有使用功能，只有少量拆建的更新，有机更新可以在保留城市文化、肌理和特色的前提下，不断迭代更新产业，持续不断地为地方创造新的供给，激发城市活力，提升城市功能。

当前，国家和地方也都在积极推进城市有机更新的工作进程。但由于目前我国城市更新各项制度仍不完善，各地的政策健全度也差异较大。在具体项目的实施过程中，仍然面临着诸如土地、规划、资金等方面多问题。其中，关于土地使用方面，主要有以下三方面。

• 土地用途是否可变的问题。城市更新是在原有建筑基础上的更新，很可能涉及原有用途的改变，如老厂房以前都是工业用地，为了符合项目新的功能需求，需要变成商业、科研、公寓等其他性质的用地。但目前遇到的问题是，既有建筑用途改变并没有明确的法律审批依据和程序，很多项目在审批的时候，只能采取地方政府上会讨论的形式，但常常因涉及利益调整而难以决策；另外，如果改变用途，也涉及是否补交土地出让金的问题，有可能加大更新成本使有机更新难以推进。

• 土地使用年限到期是否可延长的问题。目前大量需要更新的商业和办公楼，已快接近使用年限或仅剩10几年，但对非住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题目前还没有明确的法律规定；城市更新项目在土地使用年限到期后面临着重大的不确定性，使得很多投资者望而却步，更新无法进行。

• 建筑是否可以加层的问题。工业园区、厂房、商业是城市有机更新的重要领域。这些既有建筑改造后为适应新的业态，往往需要将建筑内部进行加层处理，进而引起使用面积的调整。但目前既有建筑加层改造并没有明确的法规依据，因此也无法获得任何形式的审批，加出的面积也属于违建范畴，更新几乎不可实施。

为推动城市有机更新进程，吸引更多社会资本进入城市更新，建议实行“新租约+土地年租制”破解城市有机更新的以上障碍。

• 实行“新租约+土地年租制”可以平滑衔接新旧建筑使用年限、用途和容积率的改变。“新租约”是指，对有机更新的建筑按新用途、新年限重新签订土地使用年限；“土地年租制”是指，土地使用者签订新租约后，按年交纳土地出让金。如工改商更新后，新租约与旧租约重叠的年限内，可按商业用途的土地出让金标准按年补交，原土地使用年限到期后，直接按商业用途按年交纳土地出让金；如果增加面积，则按面积增加后的容积率测算土地出让金交纳标准。

• 实行“新租约+土地年租制”是用经济手段处理土地用途变性等问题，既增加了地方土地出让收入，又减少了行政风险。

• 实行“新租约+土地年租制”可以化解亟待更新的既有建筑由于土地使用剩余年限短社会资本无法投入的问题，加快城市产业升级和功能提升。

第四，“新租约+土地年租制”中年租金的制定可根据不同建筑用途、产权、使用面积、经营利润等进行综合考虑，建立相应的评估标准来确定；对于土地使用年限内产权人变更的，买卖双方可参考现行年租金价格和到期后价格进行协商。