关于构建商业办公市场平稳健康发展体系的提案

关于构建商业办公市场平稳健康发展体系的提案

商业办公产业本质上是经营性的服务业，属于第三产业，也是第二、三产业发展的重要载体，商业办公作为经营性持有型物业，往往为增加就业机会，稳定就业率提供了空间和场所。同时，也是区域经济发展的重要支撑和载体，更是区域税收的增长源。

从全国来看，当前商业办公产业面临的挑战集中体现在连续多年的供应高峰推动空置率的走高和租金（售价）水平的下降。据统计，2020年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高。目前深圳市场存量近590万㎡，空置率为23%，未来4年还会有超过650万㎡的供应量，空置率将被进一步推高。可以预见，十四五期间主要核心城市的甲级写字楼空置率都将进一步高企，这也意味着市场将充斥着大量闲置资源没有得到利用。

此外，商办市场也面临着新增产业办公需求严重不足，供需严重失衡的问题。以北京为例，目前北京从2021年到2024年的新增供应为215万㎡左右，为存量面积的22%左右，供应压力属于相对较轻的市场。2020年，北京虽然只有约60万平方米的新项目集中进入市场，但供需比已经严重扭曲到接近5倍，整个市场供需失衡问题已经非常严重。不过，当前供需比失衡的问题并不是普遍性问题，四个一线城市只有广州相对理想，北京预期会逐步改善，但上海和深圳的问题可能会越来越严重。

为推进商办市场平稳健康发展，我们提出如下建议：

1、大力发展服务业刺激写字楼市场的新增需求释放。中国服务业增加值占GDP比重只有54%左右，距离服务业较发达的经济体还有20%-30%的差距。大力发展服务业，特别是高端服务业将从很大程度上刺激新增需求的产生，从一定程度上抵消大量新增供应带来的压力。

2、大力发展数字经济，通过数字经济促进服务业发展，加快闲置资源去化速度。数字经济在中国的发展规模目前已经全球第二，但数字经济占整体GDP的比重却只有36%左右，相较于英美德三国超过60%的比重来讲，我们的差距依然较大。数字经济为服务也提供了更适合其发展的沃土，服务贸易为数字经济发展提供了更大的需求动力。当数字经济不断提升服务业发展质量和规模的同时，也会创造出更多的办公面积需求。

3、整个城市一盘棋，政策保持灵活性，需要因地施政或因“区域”施政，打破行政区之间阻碍企业流动或扩张的各种限制和束缚，缓解产业发展和写字楼供给错配的问题。

城市整体写字楼市场的高空置率并不意味着各个子市场也会存在高空置率的问题，往往是高空置率和低空置率的在不同的子市场出现。这种供需错配的问题在不同的城市都有出现，具有一定的普遍性。因此，写字楼作为城市产业发展重要的硬件基础设施之一，除了需要建立市场化的租赁市场，还需要在卡脖子的重点政策层面给企业松绑，甚至是在政策上打破行政区域的界限，以城市大局思维为前提，助力解决企业发展扩张需求的同时，解决产业发展和楼宇供应在错配上的问题。

4、严控新增商办用地供给，配合产业发展进行土地资源精准匹配。从目前中国写字楼市场的高供应量和高空置率的现状反映了商办楼宇的土地供应和产业发展之间的不匹配。

商办楼宇土地供应在很大程度上已经远远超出未来5年的城市产业发展速度所需要的规模，透支了产业发展未来的土地资源需求。虽然随着中国经济的发展，相信这些高供应量都会被市场所吸收，但我们承担的是时间成本，机会成本和楼宇维护成本等。十四五期间，生产要素的市场化配置体制机制建设是核心任务，而土地又是最重要的生产要素之一。因此，商办土地资源和城市产业发展相协调的机制建设需要更加细化的工作，因此就需要贴近市场，更深入企业，从微观需求汇总反推商办土地资源的更加合理化配置。