关于推进城镇老旧小区综合改造工作的提案

关于推进城镇老旧小区综合改造工作的提案

近年来，党和政府高度重视城镇老旧小区改造工作，但目前全国各地具体情况不同、推进程度不一，在取得一些经验的同时，老旧小区改造仍然面临着不少困难。对此，我们提出推进城镇老旧小区综合改造工作的几点建议：

一、全方位探索老旧小区改造新思路

1．改造老小区，面临新调整，需要新理念

老旧小区改造需要政府、开发建设投资单位、小区居民转变观念，需要实施要一城一策、一区一策，做出新的控规。

2.引入城市“再规划”理念，平衡片区资源资金

如果将老旧小区改造纳入城镇片区或10分钟、15分钟生活圈内统一考量，纳入城市更新“再规划”大策略，在老旧小区改造的同时，既能做到资源共治共享共同管理，又能改善提升街区风貌，同时可实现资金平衡，进而吸引社会力量广泛参与。

3．以城市更新视角统筹推进老旧小区改造

城市的旧工业遗址、旧商业用房等同样存量巨大，且产权清晰。从各城市的改造实践看，这部分存量空间改造市场潜力巨大。建议引入社会资本先期盘活这些存量，通过更新产业业态、增加服务配套等手段，在提升自身价值的同时，带活周边街区，吸引人才人流，之后通过这些物业的赢利来反哺老旧小区改造。

4．小规模、样板化、渐近式改造

建议根据全国经济发展不同区域实施不同的改造标准。老旧小区改造应在小区现状的基础上等比例改造提高，小规模、样板化、渐近式、持续性推进。对符合条件的试点，可采用部分拆除重建、加层加高、物业置换等方式，吸引社会资本和企业介入。部分发达地区的小区可引入智慧社区理念，引导社区居民消费。

5.建立老旧小区改造评价标准体系

建议建立老旧小区改造评价标准体系，通过事前评估，判断改造前后的资产增值和改造效果。

6.建立建设主体准入机制

老旧小区改造需要有足够的经验和实践，需要具备复合型人才，对从事老旧小区改造的企业，应该在资产、资质、人才结构等方面提出准入门槛。

（二）拓展旧区改造资金渠道

1.国家提供政策，引导构建改造体系并收回投资

城镇老旧小区大都位于城市的核心区位，鼓励社会力量和社会资本进入再开发体系，运用市场智慧推动老旧小区改造，老旧小区被“低估”的潜在价值会成倍激发。

政府的前期改造资金，可在居民按照改造前房屋价值签订相关协议。房屋入市交易时产生的增值部分，政府通过增加交易税的方式回笼。同样，开发企业、金融资本及居民，前期投入的改造资金也可以在改造后的增值部分中获取赢利。

2.建立“全赢资金循环圈”机制

可建立一个“全赢资金循环圈”，即资本闭环:一是房地产商一次性融资(贷款)，投资老旧小区改造建设新房；二是小区居民在回购新房时用新、旧房款等额抵扣后差额部分2倍作抵押贷款，其中50%的资金用于回购新房款；三是另外的50%资金用于投资城镇老旧小区改造发展基金创利。

3.适当奖励或突破容积率限制

政府根据老旧小区的地块状况，在合理范围和一定片区内实行“有梳有密”、“适当倾斜”策略，适当置换或提高某些项目的客积率；允许老旧小区“长高长胖”，既可以改善小区居民的居住环境，提高了幸福指数，又给予开发建设单位应有的投资回报，同时解除了政府之忧，民众之愁。

4.集合改造发展基金，增大基金规模

城镇老旧小区改造既是民生工程，又是未来商业银行对公业务的重要增长极。集合城镇老旧小区改造政府补贴资金、财政专项资金、房地产商自有资金（30%）和在商业银行贷款资金（70%）于一体，对城镇老旧小区改造进行组合投资。

集合城镇老旧小区改造发展基金于一体，建议成立城镇老旧小区改造发展基金战略规划委员会、投资评审委员会、风险控制委员会，负责对城镇老旧小区改造发展基金进行战略规划、投资评审，风险控制等项工作。

城镇老旧小区改造工作是国家重大的民生工程，也是稳投资的重要举措，需要社会各界群策群力、共同缔造，必须以新的理念、新的机制、新的模式，努力开创城镇老旧小区改造工作新局面。