8月地产月报 | 831新政重磅释出，市场修复迎来曙光

 
 
 
 
 
 
行业政策
 
三大信贷新政释出，市场修复待充分执行
8月底，中央层面三大信贷新政释出，重磅开启了第二轮需求端宽松。“认房不认贷”、统一并调降首套房、二套房商业贷款首付比例以及降低二套房贷款利率等政策相互叠加，对合理购房需求尤其是改善性需求的提振力度显著。不过要真正达到推动市场企稳的目的，需要各城尤其一二线城市最大可能地落地执行政策，例如对于首套房、二套房首付比例的调整。
存量房贷利率的调降终于落地，粗略估计将涉及约4000万户约25万亿元的贷款规模，预计节约利息支出2000亿元左右，此举有望改善居民预期，并提振消费。
住宅市场
 
四季度有望企稳，但过程仍将较为曲折

从我们监测的40城数据来看，8月全国商品住宅销售面积为1286.7万平米，同比下行27.2%，环比下行0.1%。

 
总而言之，8月市场在7月大跌之后虽然有所回调，但是仍不容乐观，一方面，一线城市市场承压态势愈加显现，另一方面，尽管环比上升，大部分城市的同比依然显著。
831新政虽然不太能称之为“及时雨”，但是对于不断下滑的市场来说仍是“救命的稻草”。对于9月后的市场，若新政能够被各城充分地执行，那么四季度可能达到企稳，不过过程可能依然不是线性的。由于保持房价平稳仍是核心城市的目标之一，我们判断一线及核心二线城市并不会一次性执行所有新政，而是视市场反应而动。而单靠一项政策显然难以支持市场的持续修复，现有工具箱中的政策势必需要悉数放出，由此推动市场在曲折中走向企稳。
土地市场
 
成交规模收缩，核心二线城市土拍降温
2023年8月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积7290.4万平米，同比减少46.1%，环比增加47.0%，推出土地宗数1320宗，同比减少40.3%，环比增加75.1%。价格方面，2023年8月推出楼面均价为4136元/平米，同比上升4.1%，环比下降6.9%。

成交方面，2023年8月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为4599.5万平米，同比下降39.4%，整体成交规模处于收缩区间，同时，成交价格方面大幅上升，8月，成交楼面均价为5728元/平米，同比上升88.1%。

8月，土拍市场的成交规模继续走弱，资金向能级更加高、基本面更加好的城市集中，一线城市的热度尚能保持稳定，而核心二线城市的热度有所下降。核心二线土拍热度的下降来自于新房市场的走弱，对于接下来的走势，我们认为一二线城市“认房不认贷”的执行，以及首付比例的调整有助于新房市场的改善，因此也会传导至土地市场，土地市场尤其核心二线城市的热度预计能够有所修复。

 
企业表现
 
销售继续承压，民企投资占比大降
投资方面，受益于大型国央企发力拿地和地方城投托底，企业投资力度有所回升，民企投资占比大幅下滑。

8月单月权益拿地金额TOP100房企共拿地174宗，权益拿地总金额1744.7亿元，环比上升14.8%，央企、国企、民企占比分别为24.7%、58.9%、16.4%，民企投资占比较7月下降10.3pcts，1-8月，央企、国企、民企权益口径拿地金额占比为37.7%、40.4%、21.9%。

我们认为，民营企业后续的投资情况可以关注以下两个方面，第一是融资渠道改善情况，即“三支箭”对于民企的融资支持是否能够持续加力，第二是“认房不认贷”等需求端政策的政策效果，销售的提振能够增强企业自身造血能力，形成销售、投资的良性循环。

销售方面，TOP200房企销售环比由负转正，上升3.1%，较7月上升34.6个百分点，同比下降31.5%，降幅较7月扩大1个百分点。

从门槛值来看，各梯队同比降幅基本都呈扩大趋势，从企业类型来看，头部国央企和优质民企环比修复较好，但是同比降幅较大。

8月地产销售环比略有提升，但整体延续低迷态势。随着一二线城市普遍执行“认房不认贷”等政策，以及企业在传统旺季积极推货和营销，9月企业销售有望改善，而若城市能够充分执行信贷宽松政策，继续落地首付比例降低等政策，在对需求的持续提振下，企业销售有望在四季度企稳。

融资方面，信用债融资规模较7月有所回落，融资成本与7月基本持平，新增1笔3.3亿元海外债融资，该笔海外债是由鑫苑置业发行的美元交换票据。

对于民企融资的支持，证监会8月18日的表态指出了接下来具体的方向，即对于正常经营的房企，支持其合理融资需求，而对于已经出险的企业，“一企一策”稳妥化解债券违约风险，具体有何举措还待观察。

 
 
END
 
 
 
 
 

 

ꄴ前一个： 无
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