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国房景气指数连续10个月下滑

中国不动产网 2012-4-16 21:34:42 来源:东方早报   点击数:
 

 3月小阳春,因降价带来的成交暖潮,并没有缓解开发商那根紧绷的弦。

  国家统计局4月13日公布的数据显示,1-3月份,全国房地产开发景气指数(国房景气指数)为96.92,环比回落0.97百分点,同比回落6.06个百分点,这已是国房景气指数连续10个月下滑。

  “政策预期没有改变,房企大多还是选择少拿地甚至不拿地、回笼资金、减缓进度。”宝华集团副总裁杨健表示,今年大势已定,数据都不会太好。

  “央企在快速出货”

  国家统计局的数据一片黯淡。

  全国房地产投资增速继续回落。数据显示,1-3月份,全国房地产开发投资10927亿元,同比增长23.5%,增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中,住宅投资7443亿元,增长19.0%,增速回落4.2个百分点。

  开发投资的增速下滑源于开发商谨慎拿地的策略。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积7859万平方米,同比下降3.9%,降幅比1-2月份扩大3.4个百分点;土地成交价款1555亿元,增长2.5%,增速回落3.3个百分点。

  但在越来越多的房企以价换量的带动下,3月份的销售情况有所回暖。1-3月份,商品房销售面积15239万平方米,同比下降13.6%,降幅比1-2月份缩小0.4个百分点;其中,住宅销售面积下降15.5%,降幅较1-2月缩小0.5个百分点。

  克而瑞分析师杨晨青认为,成交量同比下降是正常的,因为去年1月底出限购令,所以去年1月的成交量很大,比如济南去年1月份就成交108万平方米,而在往年这一数值从未超过50万平方米。

  但反观房企的一季度报,并未如此。保利地产今年一季度实现签约面积143.89万平方米,同比增长8.98%;实现签约金额148.66亿元,同比增长6.07%。

  数据的矛盾,如何理解?“卖得好是假象,背后都是心急以价换量。”杨健称,“现在都是打折换来的成交量,调控自2010年开始,所以同比或者比前两月,是有所回暖的,但这并不能说明什么。这只是个别特殊楼盘表现非常,并不能改变整体的形势预期。央企都在快速出货,这恰恰说明对形势的判断并不乐观。”

  远洋地产一位人士也称,回暖源于降价,只有降价才有成交量。

  开发商对形势的判断,似乎中肯。国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议,巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设,完善公租房、廉租房的配套设施。

  前4月新开工面积

  将现同比负增长

  沪上一位开发商如是感叹,“现在有些开发商就是帮银行打工。没得赚,但是总比死了好。”另一开发商坦言,有很多项目为了回笼资金都在亏本卖。能走到哪一步,就到哪一步。

  经过去年三季度一轮降价潮,中低端楼盘的价格已经普降。促销力度还有多大的空间?杨健判断,“4月会有更多促销出现,成交量持平。现在开发商对利润的预期都在缩水,出货是最关键的。”

  中国房地产信息集团分析师薛建雄认为,房地产依然持续下跌趋势,不过从终端的销售来看,销售面积和销售额的下滑幅度都有所减缓,这将会在未来几个月逐步传导到土地购置、开工量和投资额上,预期要到三季度房地产总体回落局面才会见底。

  开发商谨慎的策略,将会影响供求关系的格局。1-3月,全国房地产开发企业房屋新开工面积3.9亿平方米,同比增长0.3%, 增幅较1-2月份回落4.8个百分点,增幅连续7个月收窄。上海易居研究院昨日发布的报告预期,今年上半年新开工面积增幅将继续下滑,1-4月份预计出现2010年以来首次同比负增长,这将会影响明后两年的商品房供应。

  资金链越来越紧

  可见的是,房企的资金链越来越紧张。

  1-3月份,房地产开发企业本年资金来源20847亿元,同比增长8.2%,增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中,国内贷款4319亿元,增长12.6%;利用外资112亿元,下降22.4%;自筹资金8910亿元,增长25.0%;其他资金7506亿元,下降8.0%。在其他资金中,定金及预收款4380亿元,下降9.2%;个人按揭贷款1963亿元,下降5.5%。

  昨日受访的多位开发商表示,银行对开发贷卡得很紧,很难贷到钱。一位中型开发商直言,“审核很严格,我们现在都没有能够贷到款的项目,银行对项目的要求很高。”

  薛建雄认为,资金成本的上升和销售价格的下跌,将会让行业利润大幅下滑,大量运营能力不够强的开发商将逐步被挤出这个行业,预期行业洗牌将加速。

  与此同时,加快出货速度的央企日子则要好一些。“一个月就卖几套。我不抱什么希望的。但我们去年还掉了所有的开发贷,现在是零贷款。”一位国有背景的开发商表示,集团还有大量的产业园区,对销售指标要求不严,不考虑降价。

  此外,另一位国企开发商刚刚拿到近20亿元的新增贷款,准备加快西南地区上百万平方米的体量开发进度。昨日开会准备通过一项拿地计划的央企开发商则表示,今年在全国有100亿元的拿地预算,具体每个地区不定,根据项目情况来定。


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