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城市化率与房价的关系

中国不动产网 2010/4/8 15:55:18    点击数:
 

城市化率与房价的关系

 

我国房价上涨过快这一问题的根本原因,很多时候被人们归结为城市化水平的不断提高。按照一般的理解,国内城市化速度至少仍将保持10年以上,越来越多的新居民涌入城市(特别是一二线城市),导致住宅需求在长时间内保持强劲,足以消化可以预见的“任何”房价水平。这里“任何”的含义是——由于大城市城区土地供应已经接近极限,未来土地溢价幅度可能更加惊人,房价自然也水涨船高。

然而,需要提醒的是,中国在城市化问题上,存在长期与短期的理解误区,也就是说这一问题目前出现一种“以远景覆盖现实”的倾向。值得强调的是,城市化率的低水平并不意味着城市化进程不出现波动,而外部人口的进入也不必然带来住宅需求的普涨。当长期趋势指示的“极限”还有相当距离时,不可忽视的是局部城市,或者城市的局部地区已经面临发展极限。如果不进行相应的调整,“住宅需求随城市化率猛增”这一结论也并非理所当然。

我们认为,城市发展不可能是线性状态,各种内、外部制约因素的交织必然导致周期性波动出现。最能体现人口增量、土地紧缺的一线城市,恰恰是房价泡沫表现得最明显的城市。今年中央1号文件表露出的发展中小城市和小城镇动向,显示出一线城市并不是未来4亿农民进城的转移载体,因此用城市化作为维持一线城市房价的依据,是彻头彻尾的伪依据。

业界也有研究表明,在城市经济发展的不同阶段,建设和居住用地增速差别明显。随着人均GDP的提高,用地增速一般表现为先升后降,其中用地高峰出现在50008000美元之间。如果这一结论成立,不仅仅是一线城市,许多较发达地区的二线城市也已经到达用地需求高峰,未来房地产需求的演进逻辑都需要审慎评估。2009不仅北京的人均地区生产总值首次突破1万美元,上海以半年以上常住人口计算的人均GDP也达到10529美元。在经济发达的沿海地区,珠三角地区人均GDP达到9855美元,已经逼近1万美元大关;而江苏省人均GDP也达到6475美元,在长三角和珠三角的多个二线甚至三线城市,人均GDP越过8000美元并不少见。

 

 

目前全国城镇建设用地面积约占全国土地总面积的0.33%,其中占城镇建设用地30%的居住用地仅占全国土地总面积的0.11%。北京、上海等一线城市建成区(城市用地)占比特点大致相当于20世纪60年代的东京,同样面临中心城区土地供应出现瓶颈,建成区面积需要大幅提升,以满足越来越多的新进入人口的局面。但是中心城区的人口容纳能力终有极限,未来的城市发展路径极可能沿着分散而非集中的思路运行。

目前北京城区总面积为12187平方公里,市中心10公里半径范围内建成区比重达到90%,但1015公里半径范围内比重仅为39%15公里以外区域仅为7%。上海城区总面积为6341平方公里,内环以内建成区比重达到94%,内外环之间为61%,外环之外仅为8%。虽然以总城区面积统计的人口密度来看,北京、上海分别为1940/平方公里和2930/平方公里,低于国际超大城市的普遍水平,但由于国内城市资源、服务和管理水平的约束,中心城区的人口压力事实上已到极限。如果仍需要将城市化速度作为评估未来的前提,必须意识到目前的城市规划很可能出现巨大变动,20公里之外的郊区将成为容纳新进人口的主力,而中心城区的人口、住宅需求、土地需求上升势头可能停滞。

此外还需密切关注的是城市化进程的拐点与房地产拐点的关系。城市化进程中一般会出现一个加速拐点和放缓拐点,二者对于房地产市场会产生不同影响。多个国家的城市化进程还表现出,一般房地产业拐点会滞后城市化拐点24年。在国内,虽然城市化在整体上还有很大潜力,但部分一二线城市受资源的制约已经逼近甚至到达了城市化放缓拐点。而目前明显偏高的房价导致市场对于需求变化更加敏感,两个拐点之间的距离可能较国外经验更接近。

正是由于国内经济和社会发展已处于一个全新阶段,在某种意义上(如资源和社会矛盾)甚至接近临界点,商品房市场也面临不同于以往的波动前景,而短暂的历史不足以提供足够的经验来帮助参与者加以判断。此处对可能改变长期走势的几点因素的讨论,目的并不在于形成精确的结论,而是揭示未来与历史出现巨大反差的重要性——在保障房、城镇化、大城市郊区化等多重趋势的合力下,虽然很难估计房地产市场作为整体未来的风险有多大,但保守地说不太可能跟历史一样好。如今房地产业的供需格局都在发生重大变化,尽管长期趋势的扭转是以渐进的形态出现的,但各市场主体对此的反应却是复杂和相互叠加,甚至相互推动的,这使得短期内的房价平稳预期实际上比较脆弱。在整体环境较去年明显趋弱的背景下,2010年有可能成为新阶段的起点。

数据来源:北京安邦咨询公司

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