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中国房地产的青春期已过 好日子接踵而至

中国不动产网 2017-6-19 6:41:54 来源:新浪网  作者:冯仑  点击数:
 

  今年的房地产处在一个很有趣的位置,我叫它「后青春期时代」。

  青春期最大的特点就是长个儿、长身体,放到房地产语境,对应的是刚翻篇的黄金十年。青春期结束以后,该长脑子、长智慧,进入全面发展时期了。中国房地产正经历这样的阶段。

  青春期之前人一般都比较简单,青春期之后,角色扮演越来越清晰,人生走入多样化,由此展开新的历程,在不同的轨迹中寻找真正适合的发展路径。

  青春期结束,人虽然不再不长个儿,但不等于驼背,驼背大概要到四五十岁以后,人会在高水平上停留一段时间,看上去是原地踏步,其实是微调和自我修正。去年全国一二三线城市房价狂涨,今年地王少了、限制多了、房价跌了、交易降了,与其说是衰败,不如说正孕育着新可能,长个儿时代画上了句号,长脑时代的开端到了。

  青春期时代的中国房地产始终没有性别之分,房地产几乎可以和住宅划等号。刚过青春期的房地产慢慢显现出性别差异,不全是住宅这一个划分,有的做商业地产,有的做医疗地产,有的做文化地产,发展路径分化,有了更多故事可以讲。

  长大以后的房地产行业究竟有多少种商业模式?万变不离其宗,之前竞争的是制造,现在进入服务运营时代,顺便还要竞争金融与互联网

  开发商的心态的确有点失衡,看到大众创业、万众创新的互联网+盛宴,调控又来了,感觉自己的国民经济支柱地位不保了。自古世上只见新人笑,哪听旧人哭,房地产肯定是旧人了,谁是新人?互联网、人工智能、大健康、大文旅、大消费。

  开发商和地方政府的关系,是正室和老爷的关系,以前直接就招商引资、登堂入室,吃饭都是坐主桌的,现在换了位置了,互联网小三扶正了,我们下堂了。唯一给的面子是,还在边上坐着,只是看着别人吃。

  地位变化,不完全是别人的决策,也包含自己的决策。中国经济发展了二十多年以后,城镇化已经过了50%,很多二线城市人均GDP过了8000美金,城镇人均住房超过30平米了,这种情况下,以住宅快速开发销售为主导的房地产的增长模式,和以地方政府通过不断卖地,扩大城市范围,摊大饼发展模式的城镇化,肯定不能继续了。

  开发商不能再掩耳盗铃,老喜欢给商业模式前面加上定语,好像名字洋气就是创新,就能形成新产业了。我在马来西亚见过一个奇葩地产开发商,卖别墅,在门口弄个小燕窝,就敢叫「燕窝地产」。这和我们中国开发商在楼前面开个夜总会,就敢叫「娱乐地产」有什么不同?都是自己骗自己。

  再拿酒店行业举个例子。虽然中国人的旅游消费数字越来越高,但整个中国房地产行业,恐怕没有几家开发商敢打包票说自己的酒店业务是盈利的。如果酒店是一个绕不过的巨型黑洞,为什么还要一股脑地做呢?有没有想出一些创新的门道,解决星级酒店亏损的问题?

  我走过不少国家,海外的酒店运营做得不错,不只因为他们在细节上下功夫,财务模式决定了国内很难实现盈利。在国外,一家酒店的业主、开发商、投资商往往不是同一个人,而是三股势力。投资商会使用低成本、长期资金投资。开发商像一个讲故事的人,是导演和制片人,是搭台唱戏的人。

  至于谁出钱,谁就是业主。擅长的人做擅长的事就好了。但是在国内呢,业主、开发、投资身兼一家公司身上,这里面有互相矛盾的地方,资金压力过重,长期下去,势必恶性循环,难以破题。

  再说一个开发商无法回避的问题——停车场。盖写字楼、商业中心、酒店、电影院、医疗地产,都绕不过停车场。停车场的容量、便捷性、坪效比会很大程度上影响商业不动产的运营效率,因为,在汽车保有量越来越高的中国,让人流达到你的商业地产门口,有地方停车、停车费合理是第一步。

  在德国,我见过一套智能停车系统解决方案,2个车位大小的占地面积,可以停15辆车,提车的时候有智能系统引导,很快就能把车开走,最关键是只需要5天就建好了。在中国主流城市,停车场占到了对应商业建筑面积的30%。国外玩出花了,那么中国的开发商有没有同等的智慧?
德国沃夫斯堡停车场
德国沃夫斯堡停车场

  中国人衣食住行依然离不开房地产和开发商,后青春期时代,要凭真本事赚钱,不是简单的盖房子逻辑了。正路在哪里?我补充一句话,其他产业再发展,房地产也应该「喜新不厌旧」。不管在任何地方,房地产都是一个周期性发展的事物,青春期过去,人生没有变惨,要知道你还获得了造人的能力。

  今晚到下周五晚,我准备用四期音频节目,给大家详细地分析一下《房地产行业究竟有多少种商业模式》。在节目中,将为各位读者系统性地分析一下国内国外的《酒店投资葵花宝典》,《吸金的停车场》和令人啼笑皆非的《燕窝地产传奇》故事。这四期节目,是《房事夜话》「地产真功夫」这个栏目的重要组成部分。

  我认为,在中国,明确房企发展思路、摸清楼市涨跌方向和搞懂房地产,是一个有机集成的系统性话题,会买房、懂投资从来不是一蹴而就的行为,一个购房人的英明决策,往往需要他对行业的准确把握,对这个行业里站立的这些企业而言,提升对趋势的判断力,一定程度上决定了下半程能走多远。

  人需要强迫自己成长,一个卖楼的开发商,通过自我革命过渡成服务商,最终再转向汇聚了金融、互联网等因素的运营商,绝不是对老本行的背叛,而是对新模式的洞察。这些年来,销售额翻倍增长的房企,除了更会卖房子,无一不在悉心钻研这些功课。我相信越往后走,他们的赚钱能力会越来越厉害。

  青春期结束了,真正的好日子开始了。脱离了前面的快乐,开发商迎来了新发展和更丰盛的人生。身处任何一个时代,有所作为,就会成为「黄金时代」——无论是你我的人生,还是中国楼市。

(责任编辑:平寰)

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新闻专题第48期

 

 
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