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房产税和房地产税是两回事

中国不动产网 2012-8-30 17:36:05 来源:南方周末 作者:聂梅生  点击数:
 

南方周末:上一周,房产税风声再起。我们开门见山,您支持开征房产税吗?

聂梅生:准确的说,我支持房地产税制改革。一个房产税,一个房地产税,一字之多,虽然税的本意和最终结果都包括对居民住房的持有环节征税,但后者更具合理性和合法性。

南方周末:先说房产税,目前已经在上海和重庆试点了一年半,普通老百姓最关心这个试点会不会扩大试点范围,因为它们面向的都是个人住宅。

聂梅生:不是没有可能,毕竟已经试点了一年半,可以总结反思了,也一直有扩大试点的官方声音。但是具体扩大到哪个城市、怎么扩大,我没有听到任何确切的消息,更没有听说这次传言的“上海、重庆的房产税试点要扩大到湖南、湖北”。

南方周末:作为专家,您怎么看上海、重庆这一年半的试点?是否应该扩大这种模式的试点?

聂梅生:现在是试点,可以不经过立法程序。如果将来铺开时仍然不经过相应的法律程序和听证,我不赞同。虽然房产税这个税种一直存在,但现在试点的内涵已经完全不同。

其二,如果仍然不考虑土地的问题,更加不应该扩大铺开。中国目前大部分存量房已经缴纳了70年土地使用费,一处房产的实际价值是由土地和土地上的房子两部分组成的,如果按照房产的价值来征税,又不考虑已经缴纳的土地使用费,实质上就是重复征税。所以我一直以来重点研究和呼吁的是“房地产税改革”。

南方周末:房地产税改革又是怎么一回事?

聂梅生:房地产税改革作为财税体制的一个重要组成部分,最终的方向还是向所有持有型房产(包括个人存量房)征税,成为地方政府的一个新税种,以此慢慢代替土地财政,降低土地出让金在房价的占比。

向存量房征税,我的态度是,早晚都得征。中国房地产市场最根本的问题还是土地问题,目前看来,房地产税改革是解决这个问题的最佳机制。

但征这个税的前提是解决土地出让金的问题,否则向老百姓普征房地产税不合理。

南方周末:土地问题是向存量房保有环节普征税的最大障碍?

聂梅生:可以这么说。中国的土地问题很复杂,除了一部分已经缴纳了70年土地使用权的商品房,98年房改遗留下来的“房改房”也不好征税,这些当时可能只花了10万元买断的房产如今可以已经价值数百万,究竟是按照原值还是按照现值征税,按照现值征税很多老人的退休金根本负担不起。

有人说可以不向第一套房征税或者不向这些特殊情况的房产征税,但是如果不普征,法理公平性难以界定,收的税也不够多,起不到替代土地财政的作用。

南方周末:但是我国土地现在实行招拍挂制度,是一种市场行为;征税是一种政府行为,这两者如何实现转化?政府肯定愿意多收税,同时也不会自动放弃土地出让金收入。

聂梅生:作用机制可能会很缓慢,但是可以发生。对存量房的保有征税,必然会减少投机房产的行为、释放存量房,从而减少土地需求。市场机制会使土地和房产自动流到一个平衡的位置上去,参考发达国家,房地产税是能够促成这种平衡的。

如果我们始终不开始做这项改革,房地产市场的资金就始终堵到招拍挂上去,从而让房价越来越高。只有将资金疏导到存量房市场,才能解开当下房地产市场的困境。

南方周末:可是我们至今还没看到中央给出一个合理的考虑了土地问题的房地产税方案,您心目中的解药又是什么?

聂梅生:我目前的想法是,已经预先交了70年的土地使用费要跟需要交的房产持有税形成一个替换机制,也就是今后土地出让金在房价中的占比越来越低,而持有环节的房地产税越来越扩大范围和提高税率,这样使房价逐步回归合理。

南方周末:房地产税已经是中央层面认同的财税改革方向了吗?

聂梅生:我是在今年两会之后越来越多的听到这个提法的。湖南湖北的做法,从我的观察来看,也开始考虑土地的问题,并且从工商企业开始,而不是从居民开始。将来慢慢找到更合理的改革路径了,再向居民存量房征收,这个路子是对的。

在我看来,这是一个进步,对老百姓的存量房普征也是一个大方向,但考虑到当下的种种障碍,这个大方向应该离我们还比较遥远。究竟还有多远,我想目前谁都没法给出一个准确的答案。

南方周末:我们现在看到的一个有趣现象是,似乎每一个房地产调控的关口,房产税的传言都会盛行一阵。房产税究竟是不是房地产调控的一个有效手段?房产税与房价下跌究竟是否存在一个相关性?

聂梅生:短期来看,对房价更像是一种喊话性质的威慑作用,会使交易量和房价止涨,两者并不一定在调控期直接相关。至于是不是房地产调控的一种手段,我只能说,如果是,它也更像一种无形的心理手段。一个是短期的政府行为,一个是长效的机制改革。

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