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目前房地产的形势与未来转型

中国不动产网 2012-6-28 10:51:56  作者:聂梅生  点击数:
 

(2012年6月18日,在深圳华侨城洲际大酒店举办的天安数码城“园区经济与城市发展”论坛演讲实录。)

聂梅生:各位大家下午好!非常感谢我们著名的主持人陈伟鸿先生的介绍。本来这次来是关于天安数码城产业地产这样一个非常好的项目。昨天沟通了一下,征求了一下意见,希望我今天能讲点什么。好像根据会议方的建议,还是希望说说房地产的形势。这一点和转型是有关系的,所以我还是从房地产形势、转型这个角度来谈我的一些看法。

首先我们能够对所谓史上最严厉的一次调控,能不能用几句话说一下当前的形势:第一,调控是必要的。第二,成效是必有的。第三,代价是必付的。第四,转型是必须的。

我会把这四个方面稍微解读一下。调控是必要的,08年以后我们有了一个刺激政策,结果把房地产大大拉动了一番,房地产景气指数达到了空前的106,房价高企,民怨很大,影响经济,所以肯定要调控,所以这个调控肯定是必要的。

调控的结果,实际上5月份的数据,现在房地产景气指数是94.9%,等于2009年2月份最低点94.7,几乎是一样的。也就是说一轮高涨下来回到08年底、09年初最低点。这说明什么呢?全行业进入不景气区间连续9个月,低于100已经是9个月了。我特别要说的是什么呢?有一个跳跌,在今年1、2月份这期间,蓝线是销售额,黄线是销售量,有一个急跌的过程。这个急跌的结果造成了我们4月份整个宏观经济数据陷入了一个超预期的下滑,这个和房地产这次急跌有非常大的关系。急跌到什么程度呢?我们交易量从正12.01,到负的20.9,30多个点的降幅,这是非常非常少见的。为什么交易量、交易额有这么大的急跌?为什么我们在去年房地产调控顶层设计当中没有看到这样一个急跌,原因在什么地方?这里面有一个很简单原因,就是当时认为房地产调控肯定会使交易额、交易量下降,投资会减少,这是预料到的,但是1000万套保障房正好补上来1.4万亿,一个减少,一个增加,不是整个GDP应该很好吗?为什么会形成4月份失血性的急跌?原因就是因为房地产开发到去年年底的时候,预期非常不好,形成交易量急剧下降,使得很多开发商一夜之间开出一个董事会做出一个决定,存量太高、交易量下降,我就不买地,减少开工、减少在建。一个月期间6万多个开发商几乎同步快速反应,没有人号召、没有人发文,但是从数据看出来不约而同做出这样一个决定。这个下降肯定会造成房地产开发投资的急降。去年同期是34点多的房地产开发投资增速,结果到了1-4月份一下变成18点多,整个17个点啊。房地产开发投资下来17个点,急跌非常迅速。相当于6万个开发商同时作出反应,不投资了。但是那边保障房最快一年才能投进去。所以4月份整个GDP和我们的固定资产投资大家可以看到出现一个急跌。非常清楚的,4月份房地产投资、固定资产投资都有一个急跌过程,形成了4月份经济数据超预期下滑。

代价是必须付出的。由于一系列房地产调控,我想4月份失血性超预期的急跌是必然的,也是必须付出的代价。付出这样一个代价,我们是不是就没有成效呢?我觉得成效也是非常显著的。这里可以看出开发商资金来源也是出现一个急剧下滑,也是一个急跌的过程。为什么我说是有成效的?看看这几年房地产总体情况就可以知道,2008年是负增长,到09年开始一下子二十几的房价的上升,然后就调控。现在我们按照100个城市来说,经过这一轮调控后,连续两个月同比下跌,好不容易同比下降了,下降了多少呢?我们可以看到5月份全国100个城市住宅的均价下跌1.53%。我这个调控一开始的时候,房子房价过快上涨。经过一轮调控后,已经同比下降了1.53%。限购最严重的十个城市到底下降了多少呢?大概3.2%左右,也是开始有同比的下降。如果防止房价过快上涨,这个不仅已经完成了,而且已经开始同比缓慢下降。所以这个成果也是值得大家欣慰的。

但是如果按照中位数来看,基本上上个月是不涨也不降,而且有换比下降趋势开始收窄,交易量虽然还在负增长,但是开始负的越来越少,缓慢地上升,连续4个月交易量缓慢上升。也就是说我认为现在整个房地产情况渐现一个触底的态势。同比下降,环比下降幅度持平、收窄,刚需释放,交易量缓慢回升,应该说5月份是回升比较多的,基本上回升了17%,达到了年初以来最高点。只有在交易量适当释放后,这样的房价才是一个合适的房价。如果是交易量很小,比如我有一万套房子,只有100套交易,然后统计数据就说100套的统计数据,它可能是很低,也可能比较高,你必须在1万套当中有9000套在交易,而不是1000套在交易。这个时候的房价才是一个大比例统计数据。小比例统计数据并不足以说明整个房地产市场降价。现在各个方面意见起码达到了一个共识,交易量要恢复,而且是一级市场、二级市场联动的交易量和价格要恢复,这样才是一个健康的市场,才是一个合理的市场,房价才能找到它的底部。

大概目前的局面是这样一个局面,就看交易量能不能够在一系列政策刺激下,各种各样政策出台之下会有一个恢复。估计还是会沿着这样一个趋势走。我这里想谈一下高房价的推手和调控的着力点到底是什么?中国房价牵扯四个大方面:土地、银行,这是国家政府能够管得来,再一个就是开发商、购房者。这一轮调控是针对开发商、购房者,限购、限贷。三家都熄火了,一个是炒房的出局了,开发商资金链非常紧张,土地同比降了50个点。地方政府土地交易的跌幅远远大于房子交易跌幅,那边大概20个点,土地大概50个点。去年调到最后,三家熄火,一家大赚一把。银行去年是大赚一把。你衡量一个政策最后效果如何,一定要以过去的一年来看。去年在房地产调控当中,银行足足赚了一把,为什么呢?就是因为限贷、限购这种情况下,搞得开发商资金链非常紧张情况下,高利贷盛行。高利贷盛行后,使得房地产融资成本从原来8%左右银行贷款一下变成18%甚至20%多。如果只有银行赚钱,我不认为这是原来的预期。去年银行赚的不好意思,今年恐怕没有那么容易了。所以一系列政策针对银行,搞存贷息政策。国务院有很多政策关于这方面。

房地产如果不调控,会形成房地产泡沫,它是一种资产泡沫,但是不管怎么样,还是有相应实体经济在支撑。如果房地产调控结果,从房地产泡沫一年之内就转成了金融泡沫,那是更危险的泡沫。所以我认为关于高房价的推手的调控的着力点还是应该在土地、银行。要从这里解决,而这个问题解决牵扯到改革。

近期的市场特点和政策的特点会是怎么样?我刚才讲了提高房地产市场交易量会成为硬道理。不管从政府还是开发商、购房者都会支持这个。开发商以价换量,政府释放刚需,加大普通商品房供给,银行在降准后释放4700亿流动性,而且降低按揭利率、银行贷款利率,公积金提高额度,这些都会释放刚需,提高交易量。实际上首套房的是刚需,改善型的也是刚需,这个刚需我认为必定会触及到限购的红线,为什么呢?因为他有二级市场。最近房地产二级市场非常活跃,他可以把第一套房子卖了,然后进行改善性的第二套,这也是刚需。实际上一级市场、二级市场联动正在起到非常大的作用,这都会促使我们交易量回调。但是目前情况因为存量太高,大概有1.4万多亿,光是147个上市企业的存量一季度就达到1.47亿。二三季度房价小幅回调,去库存会是一个主要方向。这正是所期待的,房价小幅回调,交易量上来。我不认为房地产投资继续跳崖式下降,如果房地产开发企业不投资,他现在手里正在开发的楼盘怎么办?他怎么卖得出去。所以不要相信房地产投资还会深幅下挫,除非有更严厉的措施,否则的话,房地产投资会恢复,大概能实现一个比较好的软着陆。因为整个宏观政策尤其是货币政策微调,都会使房地产振作。

目前这个时期开这样一个会特别好,我本来很多会都不参加。这个一定来,就是因为它抓住了一个大好时机。房价高涨的时候,没法改革。像今年1、2月份交易量急跌的时候,也没法改革,他要保命。恰恰现在这样一个时期是促进畅销改革的大好时机。改革有这么几个:第一,保障房怎么摆脱叫好不叫座。第二,土地供给制度改革,如何走出70年地租一次付清。第三,房产税,怎么落地生根法规性突破第四,房地产企业转型和行业健康发展。经济发展转向内需拉动,投资拉动动力逐步下降,下一届政府或者明年以后改革有三点是不用怀疑的,一个是产业结构调整,这是一定是我们要面临的。第二,城镇化。这一轮城镇化更注重城乡结合发展,和上一轮不一样。在这样一种情况下,房地产角色一定会发生变化,它会从投资拉动转向一种承载作用,一种和新兴产业的融合共生。所以三个改革坚定不移。房地产往哪转,你自己想。现在各个企业都在想转型。天安数码城营造了城镇化新城的发展。内需型产业,旅游、养老、度假这样一些内需型产业的拉动。这都需要房地产。现在搞旅游地产的,像万达都投到俄罗斯去了。总而言之,从投资拉动转向成为承载平台的作用。除了双轨制度之外,商业地产与城镇化并轨,城市布局、城市运营、城乡一化、内需养老等等都是很好的结构。

我是经常去美国,尤其是美国西部比较多,我就想他们为什么一个一个这样做。先是有硅谷,硅谷就是由产业带动,整个这块城乡发展和房地产。他就是因为IT产业造就了硅谷。接着往下就是光谷,靠近洛杉矶。然后是航空航天谷。都是产业地产带动了一大片城市。大概40万人一个。我曾经多次去考察过,我觉得中国终于也走上了这样一条路,这条路恐怕是城乡发展、产业一体化发展非常好的路。我当时跟硅谷他们聊,总结了先有创业,创业这批人带动了就业,创业就业营造的最后是置业。置业后,就形成了经济和城镇的发展。我想这样一个发展模式,我们天安数码城这样一个非常好的范例已经给我们呈现非常好了。其他的关于房地产的金融体系的改革、土地改革就不在这里多讲了。

总而言之,我觉得这是一个万民关注的热点,过去、将来都会是热点。调控大家不要老盯着限购取消,那是旧政,怎么得关心新政。咱们能不能注意刷新的这部分,会出现一些更好的新的东西,我们也会促进一些新政的出台,比如说对产业地产支持,商会最近做的是促进各个方面对养老产业的支持,这个新政呼之欲出啊。新政会给我们带来新的发展的新的希望。我就说到这里,谢谢大家!

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