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聂梅生:形成长效机制要建立新的地根银根与税收制度,但每一件都不容易

中国不动产网 2018/5/10 10:34:50    点击数:
 

                     

  “一旦牵扯到制度,事情就没有那么容易推进了。”全联房地产商会创会会长聂梅生在谈到国内REITs发展15年之久依然进展缓慢时表示。

  5月9日,聂梅生出现在了 “国际经验中国借鉴——2018房地产资产证券化高峰论坛”上,并以《建立房地产长效机制》为题深入剖析了国内房地产市场发展存在的问题以及REITs(资产证券化)缓慢发展等问题。

  她说,国家正在建立房地产长效机制,落实租购并举,租购并举的落实涉及三件事情,这三件事情解决好才能形成长效机制,REITs也才能出台。这三件事包括建立新的地根、银根与税收制度,但每一件都不容易解决。

  同时,她还表示,从住房需求来看,任何一个国家的房地产都有两个需求,分别是居住需求与资产增值需求。“对于资产增值需求我们是需要关注的,房子的资产增值需求是客观存在的,无论在资本市场上还是个人资产上,也是非常重要的;尤其是在特大城市拥有一套住房是有巨大资产价值的,也是无法改变的。这个事实是讨论住房需求的基础性问题,也是不能回避的问题。除非中国一开始就学习德国,德国的房地产只保留了居住功能,没有进行市场化,也就没有资产增值的需求。”

  “在又一次住房体制改革到来之际,我们要用改革的思路,综合考虑各种要素之间的制约和平衡,实现新的政策性的突破。”聂梅生表示。

  土地出让方式必须变

  从2003年开始出现,到现在15年已经过去了,国内REITs的发展仍处在“类REITs”阶段。

  为什么?聂梅生认为这与国内的住房政策调整有关系。政策的不断变化导致相关的金融、土地等政策都会形成一系列的变化与调整,这其中也包括REITs的推进。

  我国住宅制度变化经历了四个阶段,第一个阶段是从1998年到2003年,当时提出了房改,提出了以经济适用房为核心的住房政策,但这一阶段只有5年。到了2003年,便提出了要市场化发展,以商品住宅方式解决住房问题,土地也以招拍挂出让为主;进入市场化后,房价开始上涨,调控政策不断出台,这是第二个阶段。第三个阶段又回归到社会保障方面,原因是房价上涨后,老百姓的居住问题不断显现,于是在2008年、2009年提出了保障房建设。第四阶段是现在,租购并举的住房制度。

  实现“租购并举”,推动REITs进一步落地,需要提供新的供给侧改革,这涉及土地、银根、税收问题。

  聂梅生首先抛出了一个问题,房子为什么能炒得起来,是因为房价高;房价为什么高,主要是因为土地升值太快;土地为什么会涨得那么快,因为招拍挂以后,地方政府土地财政一直持续到现在。

  所以,不改变招牌挂方式,不限制拿地的方法,不取代目前的拿地方式,房价是下不来的。房价下不来一定就会有投资行为或者炒房行为,所以需要从根儿上把土地这个事情调下来。

  另外,她还表示,如果房子只租不炒,也必须把租房这部分例如公租房等的价格稳定下来,价格怎么能稳定?首先必须是土地价格稳定。土地价格不下来,租房也没办法做,仍然是买房比租房合适。所以说,土地的出让方式必须变,农地入市、限制拿地等新政策慢慢取代土地招拍挂方式。

  “土地招拍挂制度加剧了房地产市场炒作的倾向。”聂梅生说。

  二是银根。开发贷、按揭贷、信托这几类融资方式必须去杠杆,如今去杠杆已经达到了很严格的程度,金融方面的改革措施已陆续出台,且刀刀见血。

  三是税收问题。

  “上述问题有效解决才能实现‘只住’不炒的要求。”聂梅生表示。

  关上一扇门也要打开一扇窗

  在提到如何发展租购并举时,聂梅生认为除了政策调整外,在金融方面也要有作为。

  “一方面去杠杆,关上一扇门,但也一定会打开一扇窗进行探索。这扇窗怎么开,我认为在租房领域,包括公租房或者共有住宅方面,必须引导资金流向。”聂梅生说,2017年房地产销售规模有13万亿元,如果将这扇门关上了,十几万亿元的资金将流向哪里?如果由售转租,是需要强有力的金融支持和导向,才能把资金引流过来。

  “所以出台资产证券化支持政策,主要是促使资金流向租赁市场,也就是要把这扇门打开资金才能过来。”聂梅生说。

  引流资金除了上述因素外,还需要进行市场培育,提高投资收益率、租售比,才能真正引流。

  那么,租房子挣钱吗?租金收益率又是多少?

  从发达国家的发展情况来看,租金的普遍收益率为6%~8%,国内则是1%~2%,比银行贷款收益率还低。如果做长租公寓,收益率必须提到6%~8%。

  另外,从国际市场上的租房情况来看,东京的租房率为50%,美国旧金山有60%的人租房子。国内市场的情况是北上广深等大城市租房的人慢慢多了起来,但是和旧金山比还差的很远,那里是60%的人在租房。

  “如果有更多的人起码达到30%的人租房子,国内的租赁市场REITs才能做下去,如果只有百分之十几的人租房子,也说明这个市场不能容纳每年十几万亿元的投资。就是说现在关上门,政府要去杠杆,要开窗,把十几万亿元挪过来,问题是多少人买账,多少人接这盘,只有50%的人移到租房市场,资金量才会过来,才会投资;现在如果是百分之十几的人租房子,资金是移不过来的。”聂梅生表示,所以这个数字一定要提高,通过各种政策,提高租房的比例,机构才能进来,我们才能把REITs做起来,新的金融工具才能够形成,让REITs这个产品能在资本市场上上市,让大家享受租金的收益率。

  来源:中国房地产报社

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