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地产调控难松动 房地产信托“基金化”避险

中国不动产网 2012-9-12 9:07:26 来源:上海证券报   点击数:
 

    房地产调控的深入使得房价的反弹预期再次被压制,而房地产信托的风险也再度为市场所关注。记者从多家信托公司了解到,发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要方向之一。

  相比较于传统的单一项目型房地产信托产品,基金型信托产品在风险控制上更具优势。房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金,是集众多的分散资金于一体,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制,有利于聚集资金,分散风险,获得较高的规模效益。

  在“基金型”房地产信托产品方面,平安信托在业内进行了较早的尝试,此前曾推出“睿石”系列全功能房地产(信托)基金。该产品采用了“主动管理+组合投资”的方式,运用资产配置模式,通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产市场,较大程度地降低了投资单一项目型信托计划的风险。该产品投资于多个项目、多个交易对手、结合行业周期配比债性资产和股性资产,以分散风险,为投资者带来具有相对优势的产品收益。

  据了解,睿石房地产基金每期平均配置4-7个基础资产,初始配置原则是股权类资产的配置上限仅为30%,通过分散投资,有效地规避结构性和区域性的行业风险。睿石房地产基金通过股债资产比例、交易对手信用风险、项目运作风险、区域市场风险等维度,通过组合配置分散投资风险和保障客户投资收益。以近期备受关注的“睿石2号”为例,该基金配置了29.68%的股权项目,虽然股性资产受到房地产市场波动产生较大下降,但是睿石2号的整体收益率仍达到11.02%,依然高于同期发行的债权类产品(8%左右)。

  除了平安信托之外,新华信托在“基金型”房地产信托产品方面也进行了较早的尝试,目前已经推出多款“基金型”的房地产信托产品。目前房地产市场调控持续深入,作为信托公司最赚钱的业务之一的房地产信托业务面临制约,因此多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型,降低房地产市场波动带来的风险。

  “目前刚性兑付问题已经成为制约信托业发展的一个重要问题,而基金型的产品由于是先筹集资金再找项目,不提前约定收益,在某种程度上解决了刚性兑付的问题。”上海某信托公司负责人向记者表示。

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