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尊重市场规律、增加有效供给,推动化解房地产库存的建议

全国政协十二届四次会议书面发言
中国不动产网 2016-3-7 10:02:09 来源:全联房地产商会   点击数:
 

金融危机之后,我国实行了房地产刺激政策,房地产市场发展迅猛,过度的发展带动了住房开工、施工面积大幅攀升,导致一些地方特别是三、四线城市的供给出现阶段性和结构性过剩。市场上房产库存长期积压,势必会给企业带来沉重的负担,也会威胁到经济、金融和社会的健康、安全与发展。中央经济工作已把化解房地产库存作为明年经济重点工作之一,为深入贯彻中央经济工作会议精神,经过调查研究,特提出加大改革力度,有效化解房地产库存的建议。

 

一、对当前房地产库存的判断

 

过去十几年,因为城镇化的快速发展,房地产市场需求巨大,房地产在经历了十多年的黄金发展期后,供需正在走向平衡甚至逆转。现在,随着城镇化步伐的放缓以及人口老龄化的到来,部分三、四线城市房地产市场供应已经出现严重过剩。2015年房地产市场加速分化,简言之就是整体平衡、局部过剩,一线城市供小于求,房价持续领涨,部分二线及三四线城市市场恢复缓慢,滞销严重;开发企业之间,利润率普遍下调,大房企集中度进一步增加;中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。

 

二、房地产市场面临的问题

 

(一)全国库存面积仍在不断加大

 

国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。此外,今年前11月,我国将新开工房屋140569万平方米。这意味在库存高企的情况下,新房仍将源源不断涌向市场。有专家预测,现房库存去化周期大概23个月,期房需要4.5年来消化。

 

(二)去库存难度较大

 

当前市场库存量最大的问题在于消化慢。我国以前也曾达到过,但当时在政策刺激之下,很快就消化了,但现在有所不同。我国已经基本达到户均一套房水平,基本的住房需求已经被满足,住房需求意愿有所降低。因此,政策对于市场的刺激作用较之前趋弱。从市场供应看,一方面库存不断加大,另一方面又在不断增加,去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例,只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量,而这一难度可想而知。

 

(三)企业分化加剧

 

目前全国房地产企业近5万家,大企业多集中在一线和比较发达的二线城市,中小企业大多在三、四线城市进行开发,购房者购房意愿不断下降,使其库存大于一线城市,中小企业面临资金压力大,有的面临生死关头。

 

(四)建材行业更是出现了全行业过剩情况

 

在房地产行业下滑的影响下,大幅降低了对钢筋、水泥、玻璃等建材产品的大量积压。国家统计局数据显示,201511月末,全国商品房待售面积69637万平方米。如按每平方米7000元计算,就有4.87万亿元左右的库存,按每平方米用水泥182.5Kg、用砖120块、钢筋42.5Kg框算,即有约1.3亿吨水泥,835亿块砖,近3000万吨钢筋不能价值实现,形成巨大的产能过剩。

 

三、相关建议

 

如果说2015年自住和改善性需求将是2015年房地产政策重要导向的话,2016年去库存则为房地产政策的重要导向和内容。2015年中央经济工作会议提出了五大应对政策,如松绑房地产调控政策,加快农民工市民化,落实户籍制度改革,建立购租并举的住房制度,鼓励投资者购买商品房出租等,目的是激发有效需求。为使房地产市场有效化解库存工作更深入、更精准进行,供给侧改革角度提出如下改革建议:

 

(一)调整或修订不适宜当前市场现状的法律条款

 

房地产从2003121文件开始调控,到现在出了近百个文件,应及时梳理一下。明令取消不符合当前市场发展现状的政策法规,如限购政策、70/90政策等,以利于房地产市场可持续发展。当前,从全国角度看,市场库存较多,供过于求问题为突出。在供过于求时期继续执行供不应求时期的政策是不利于市场健康发展的。政府管理部门应对房地产市场进行分类指导,因城施策。对于高库存的城市应该限制继续大规模开发,也为降低去库存压力,政府应适当取消征收闲置土地占用费和收回土地权的政策,避免商品房开发越多,积压就越多。因此,建议修改《城市房地产管理法》中第二十六条款中关于:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权”的条款。建议修改为“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途开发土地。当市场供求关系变化时,允许在符合城市规划的前提下,通过合法程序变更土地用途。”

 

(二)建议发行专项政府债券,解决政府购买服务中出现的政府购置价格与开发商成本的平衡问题

 

为解决去库存问题,政府应停止新建保障房、经济适用房,可以采取政府购买的方式到库存市场中来解决,不应破坏市场规律,下达指令一定要建多少,建议扩大购房服务范围。不能这边去库存,那边还是使劲干。但是,地方政府普遍土地财政依赖程度高,财政资金吃紧,购买服务资金是瓶颈,不易公平、公正地解决好政府购置价格与开发商成本的平衡问题。建议在省级政府统筹安排下,允许在库存较大的城市发行专项政府债券用于购房或租房,并与企业开展竞争性谈判,按照政府制定的采购合同标准文本签订购买或租赁合同。

 

(三)使用收购不良资产方式

 

建议政府效仿美国在金融危机时采用支持两房(房利美及房地美)的做法,盘活财政存量资金,统筹使用沉淀的存量财政资金,有效支持经济增长。建立资产管理公司,收购不良资产,用坏账银行的办法度过过剩危机。房产是资源,过一段时间还是资源,是不会永远浪费的。

 

(四)积极推行房地产信托

 

房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。推行标准化房地产信托对我国房地产行业的意义重大,可促使房企由重资产向轻资产模式转变,拓宽房地产企业的经营模式,解决库存的现实压力;还可增强和优化房地产资金来源,促进房地产服务业快速发展。建议房地产信托法律障碍,制定促进房地产信托发展的优惠措施。运用信托机制,动员社会资金用于弥补房地产业领域中创新、创业发展的资金缺口。

 

(五)调整未来入市的商品房的供给结构

 

提供市场需求好的产品,化解去库存有效途径。应该积极引导、调整未来入市的商品房的供给结构。目前二三线城市库存量相当惊人,很大一部分原因在于棚户区改造,导致大量的房屋上市,价格的不平等导致开发商正常的商品房积压。

 

(六)尊重市场规律,促进企业资金利用率

 

政府监管资金要尊重市场规律,提高企业资金周转效率,降低制度管理成本。开发商资金的周转慢也是一种库存。有些城市为保证农民工工资兑现,实施政府资金监管开发资金,要求企业把资金押在政府监管资金账户上,量非常大,有的城市监管一个公司的资金规模就超过几个亿的规模,监管多个公司,资金规模量就大的惊人,相对迟缓了资金的周转。建议相关管理部门尊重市场规律,促进企业资金利用率,适当、适度、适量进行开发资金监管,促进企业提高资金利用率。为扩大购房者有效需求,要严格监管住房公积金的管理力度,防止有的城市政府挪用住房公积金,促进加快公积金的贷款速度,满足购房者对公积金的需求。

 

(七)积极鼓励企业转型

 

从政策上支持企业着重进行供给侧改革,鼓励土地在建项目的改造,提供多样化产品,如养老地产、物流地产、文化地产、旅游地产等等。特别是当前老龄社会的到来,更宜坚持和加大对提供养老服务供给侧改革方向,也是去存量、去库存的重要途径,但在供地、环评、社保政策等诸多地方需要政府的配合和政策的支持。

 

(八)建议国家统计局将库存等信息透明化

 

增加市场供求信息是市场发展的迫切需要。企业最大的问题是进入市场时并不了解市场供求情况。建议城市有一个稳定的供地计划公告,在供不应求时,促进企业积极增加土地购置,增加市场给;在供过于求时,企业则不再扩大的土地购置规模,避免房地产市场的大起大落。建议国家统计局将各省库存等供给侧统计信息纳入月度“房地产开发与销售情况”与“70个大中城市住宅销售价格”报表中,并增加苏州这个大城市及其历史信息。苏州是户籍人口和流动人口均超过600多万人,在“70个大中城市住宅销售价格”榜中无名,应是城市统计信息中的重大缺憾。

 

(九)建议将个人所得税充抵房贷利息

 

最有效去化政策是有限额地进行个人所得税的减免,在政策条件允许的情况下,用住房个贷利息冲抵个人所得税。减免税收促进去化此前曾有过成功案例,上世纪九十年代末上海为了消化库存宣布购房减免个人所得税,并增加了“蓝印户口”政策,上海很快扭转了库存量太大的现象。另外,在国外,大多数国家征收个税前都有很多可抵扣项,其中就包括购房贷款利息。

 

(注:此提案由全联房地产商会撰写,以全国工商联全体提案形式提交全国政协十二届四次会议,作为大会书面发言)

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新闻专题第48期

 

 
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