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对当前房地产宏观调控的政策建议

中国不动产网 2010-8-10 10:08:13 来源:本站原创   点击数:
 

国家统计局的数据表明,最近两个月,全国和主要城市商品房销量较新政前显著下降,全国70个大中城市房屋价格指数也显示,房价过快上涨势头已得到遏制,部分城市出现环比下跌现象。调控政策效果已经初步显现。

我商会认为,调控政策虽在短期内已初见成效,但房地产市场能否健康发展,仍面临一定的不确定性,当前的调控政策只是暂时性的,已经初步显现作用,但解决不了房地产的根本问题。所以重点研究和探索新的增长点,这可能才是当前房产企业最应该去做的事情。

为了促进房地产市场健康平稳发展,商会建议:

一、积极促进行业转型

经过调查研究,我们认为房地产业在转型过程中不能忽视的着力点和增长点主要有:

1.满足城镇化带来的住房刚性需求是长期的着力点

城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素,也是拉动内需的主要动力。目前我国城镇化率已达46.6%,每年约上升1个百分点,增加人口1400多万。特别是刚刚工作几年的就业人口、进城农民工、新毕业大学等居住需求是刚性的、也是长期性的。但这部分需求多是中低端层面的、应属于政策性支持方面的,如公租房、限价房和廉租房等,应加大落实规划与计划的实施,切实做到规划落实、土地落实、资金落实、建设落实,使之有序发展。这不仅是民生问题,也是社会和政治问题。

2.大力推进绿碳建筑

大力推进房地产业结构的调整和转型,通过积极推广绿色低碳建筑来支持其他产业发展与中国经济转型。绿色低碳建筑不仅将带动绿色生产与绿色消费,同时也是将房地产资金引向产业结构调整,防止进一步推升资产泡沫和平抑房价的良性平衡策略。绿色低碳建筑的推广,还需要政府在土地、财政、税收等政策上加大支持力度,出台更多激励政策。

3.合理投资与建设“铁公基”

统计局此前公布的上半年经济运行数据显示,2009年1-6月固定资产投资同比增长33.5%,较同期提升0.6个百分点。上半年在GDP增长的三大需求中,以固定资产(“铁公基”)投资为核心的资本形成对经济增长的贡献率为87.6%,拉动GDP增长6.2个百分点,投资成为前期遏制我国经济过快下滑的功臣,并仍将继续成为后一阶段经济回升的关键所在。

“铁公基”的投资业已大量投入,并继续引导地方政府或民间投资增加,在铁路、公路交通等枢纽会形成不同规模和等级的城镇化区域,为未来的城镇化发展奠定了基础。同时也将推动这些新区域的产业发展,因此,合理布局产业地产、商业地产和住宅建设,以及基础设施建设,高度注重能够带动未来的经济增长点的投资项目,如对绿色清洁、节能减排、保障性住房以及医疗体系的建设等等方面,对于产业结构调整、缓解大城市人口压力、降低房价具有重要意义。

4.注重引导商业地产健康发展

商业地产等是宏观经济的“晴雨表”。受到经济环境等种种因素的影响,商业地产并没有能跟上房地产市场整体发展的步伐,而相对处在一个“低谷”的位置。而这同时也给产业转型带来机会。据资料显示今年上半年,五成品牌房企非住宅对利润贡献率20%,这一比例较去年有所上升。目前在商业地产价值被低估之时,众多品牌开发商早已看好商业地产领域。品牌开发商纷纷加大力度进军商业地产,商业地产已成为下一波的投资热点。政策上应妥善引导。

5.积极引导养老地产的发展

我国是世界上老年人口最多的国家,2009年底,60岁以上的老龄人口约为1.67亿,占我国总人口的12.5%,而且每年在以3%的速度增长。50岁以上中老年人(简称“后50”)拥有人生最高的财产净值,其居家养老的住宅需求正在形成房地产行业发展最快的领域。目前,中国正面临快速老龄化的严峻挑战。

预计到2020年,中国的老年人口将达到2.48亿人,老龄化水平达到17.17%。但现阶段,我国养老产业的发展还相对滞后,尤其在养老住宅供应方面才刚刚起步。融合发达国家经验和我国实际,养老地产可能成为一个更有效的、全新的细分市场。政府应把握时机,审时度势,积极推动养老地产的发展。

二、建立房地产多种金融渠道

国务院出台“新36条”政策:鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。

目前,房地产项目的资金来源约有60%以上来自银行贷款(包括开发企业贷款、流动资金贷款、施工企业贷款及个人住房贷款等),以致造成银行在房贷问题上的巨大风险。规避银行金融风险的重要途径是建立房地产多种金融渠道,如鼓励房地产企业在资本市场上直接融资、住房抵押贷款证券化、建立产业基金等。

用信托方式为政策性住房建设提供资金。金融主管部门应制定相关规定,推荐合适的信托公司开展政策性房信托业务,在市场准入、信托募集方式、资金规模等方面给予政策支持;另外,金融主管部门应协调其他业务主管部门,在社保资金、保险资金的准入以及政策性房信托上市交易等方面争取相应的支持。

三、及时调整CPI指数

在任何国家,居住房类的支出,一定是家庭当中最大的支出,如果在CPI中反映的权重不够,一定程度上有可能CPI是低估的。当前,居民消费除了普通消费品价格外,包括房租在内的居住类支出在CPI中的权重也越来越大。CPI衡量居民生活费用的变化,反映与居民即期消费密切相关的消费品和服务项目的价格变动。我国居住类价格的权重只占CPI的14.69%,远低于30%的国际平均水平(加拿大为36%,美国为42.1%),在住房商品化的大背景下,居住类因素的比重提升将是长期趋势。

当前城市中存在大量通过租房解决居住问题的人群,据北京市统计局发布的数据,2009年北京职工平均工资为3726元。以户计算,房租支出约占家庭收入的40%。而食品类支出仅占15%-20%。

为更好的反映与居民生活有关的商品的物价变动情况,更加准确的把握我国经济发展变化趋势,我们建议在调整CPI中不同类别的支出权重时应加大住房类尤其是房租的比例。

目前,全国房地产开发投资和新开工面积同比增速仍处于近年来高位水平,房地产调控对企业投资的实际影响还未充分显现,短期内也不会影响到经济的较快增长,预计房地产调整政策在下半年仍将继续得到严格执行。随着调控政策影响的进一步延伸,更多企业可能选择理性定价,预计下半年房地产市场将从“量跌价滞”向“调价促量”转变。

 

                             
全国工商联房地产商会
                               二〇一〇年八月十三日

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