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关于降低房地产税负、促进当前房地产市场平稳健康发展的提案

中国不动产网 2009-2-9 10:05:19 来源:本站原创   点击数:
 

承办单位:财政部、国家税务总局

为了应对美国金融危机引起的全球经济下滑,我国政府在出台系列“保增长、促发展”政策的同时,安排4万亿元资金强力启动内需,使得当前扩大国内消费需求成为重中之重。作为国民经济的支柱产业,房地产行业可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费以及建筑工人特别是进城务工人员的日常消费,因此,房地产对启动我国国内消费的意义不言自明。

由于受国内经济形势和购房者观望情绪的影响,房地产行业继续2008年的颓势,市场交易持续低迷,房地产非但没有助力经济增长反而拉了国家产业振兴的后腿,目前亟需信心重建和政策的进一步支持。

 

一、房地产是拉动消费、刺激经济增长的重要支柱产业

  (一)房地产业对经济增长的作用不断增大

  从生产方面看,房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高,房地产业对经济增长的作用不断增大。1953-1978年,我国GDP年均增长6.1%,其中房地产业年均增长5%,对经济增长的贡献率为1.83%。1978-2005年,我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%,比改革开放前提高了2.1个百分点,期间我国GDP年均增长9.6%,房地产业年均增长11.4%,对经济增长的贡献率为2.39%。2007年这一比重达到了4.7% 。

  (二)房地产投资有效地促进了全社会固定资产投资增长

从2002年以来,我国经济保持着GDP增长10%左右的快速势头,其中投资(固定资产投资、房地产投资)在经济的快速发展发展中起到了重要作用。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2%上升到2007年的18.4%。而2007年房地产投资更是达到历史新高,完成资金投放25289亿元,同比增长30.2%。

  (三)房地产业对相关产业消费的带动性作用越来越强

房地产业的产业链长,波及面广,国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系,在投入产出表的40个部门中,有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系,但不同产业与房地产业的关联度有所不同,房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。

 据测算,每投入100元的住房资金,可以创造相关产业170~220元的需求;每销售100元的住宅,可以带动130~150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点,可望带动国民生产总值增长1个百分点,住宅行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业。

  (四)房地产行业提供了大量的就业岗位

   1998年我国房地产从业人员为94万,2007年达到166.5万,年均增长6.6%,比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0%)和第三产业就业人员平均增速(3.1%)分别高出5.6和3.5个百分点,体现了对增加就业的推动作用。

(五)房地产业已经成为财政收入的重要来源

  通过出让土地使用权,政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右,部分地区甚至超过50%,成为名符其实的“第二财政”。同时,房地产业税收也是地方政府税收收入的重要来源。粗略计算,2006年我国房地产业税收收入占当年各项税收的5.98%。

 

二、当前房地产业形势分析及影响

(一)供需市场双双下降,市场愈加低迷

数据显示,春节后的1月28日至2月2日的6个交易日里,上海楼市仅成交了230套商品住宅,与去年同期相比下滑26%。比购房者观望更为严重的是开发商,在节后的6个交易日里只有1个楼盘推出69套房源,而去年同期则有5个楼盘推出881套房源。同期,北京、深圳、广州的成交量分别下滑95.5%、83.7%和12.5%。

(二)房地产企业普遍缺钱,行业迎来深度调整和变革

过去一年来,房地产企业饱受多方面压力,首先是银行对于房地产企业银根的继续收紧,加上国内资本市场房地产企业IPO基本不被放行;另外,市场低迷导致销售量萎缩,两种压力下使得缺钱成为众多房企最大的问题。同时行业也迎来深度调整和变革,一些企业开始转投开发风险更大的商业地产。

(三)行业不景气,金融风险加剧,有可能造成严重社会问题

房地产行业不景气,受损失最大的首先是财政收入。由于房地产投资大幅缩减,08年大部分城市的土地拍卖价格较07年下降了一半左右,大大降低了政府可用财力的可持续性。由于商品房滞销,无法回笼现金,使得金融机构也面临巨大风险。对于国民经济而言,房地产行业带动了上百个相关行业的发展,解决了大量就业,房地产行业的衰退还很有可能造成严重的社会问题。

 

三、房地产税收等相关政策建议

房地产行业的持续衰退已经影响到国家投资拉动和扩大内需的大政策,各级政府纷纷出台刺激房地产市场的各种政策,但这些政策调整没有涉及到根本性的制度问题。

这次房地产业政策的调整虽然在一定程度上解决了短期的市场问题,但是却没有从根本上消除影响房地产业健康、稳定安全运行的制度障碍,导致房地产开发企业潜在金融风险集中的制度性因素仍然存在。

我们建议,房地产行业政策扶持应当加大力度,从税收制度等方面入手进行改革,让房地产行业的发展回归理性和科学发展的轨道。

(一)降低房地产税收,以降低市场交易成本,振兴交易量

从开发项目的总成本构成角度看,房价的主要组成部分是土地成本和各种税收(接近一半),从性质上分析,它们是房地产开发企业预先为购房者“代垫”的,需要在房屋销售过程中得到补偿。因此,这部分成本和税收不能降低。这也是房地产企业不能降低房价的根本原因。而如果房价不降低,在市场购买力不足的条件下,开发企业的销售就不能完成,从而也就不能补偿其成本和预先缴纳的税收,其最终结果就是潜在金融风险转化为现实的金融风险。

通过调整房地产税收,可以减轻企业资金负担,增强降价承受力,降低交易成本,提高交易量。具体办法是将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税,延迟到房屋保有环节征收。

(二)适时调整或取消土地增值税

土地增值税是1994年宏观调控背景下出台的措施,是针对那时候经济过热出台的措施,现在整体经济和房地产形势开始下滑,预先提留土地增值税给企业造成很大的资金压力,可考虑适时调整或取消。

(三)改革土地招拍挂制度

改变过去以纯粹以“价高者获得土地”的模式,需要综合考虑土地竞标者的投标方案,尤其是绿色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标。

(四)拓宽商业地产融资渠道,尽快开放REITs通道

国务院已经明确提出可以通过REITs等形式来融资,现在只等监管部门出台相关法律,一旦REITs没有了政策方面的限制,与REITs最为密切的商业地产也将获得更大的发展空间,同时将刺激经济增长。

 

 全国工商联房地产商会

2009-2-9

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新闻专题第48期

 

 
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