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关于积极促进设立公共租赁住房投资建设基金的提案

全联房地产商会
中国不动产网 2011-5-31 19:42:47 来源:本站原创   点击数:
 

公共租赁住房(下简称“公租房”)属于政策性租赁房的一种,产权不归个人所有,而是由政府或社会机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格向供应对象出租,主要面向无法满足廉租住房条件,但又无力购买经济适用房、限价商品房等群体人员,主要包括在国内一线大中城市工作生活的大学毕业生、新进外来务工人员等。公共租赁住房是我国多层次住房保障体系的重要组成部分。

一、概况

目前,我国公租房投资建设缓慢,其中重要原因之一就是建设资金不足。国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(简称“新非公36条”)第(十三)条指出,“鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。”,2010年各部委出台多项政策支持引导民间资金用于公租房的投资建设,在此背景下,全联房地产商会拟主导设立“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”,采取股份公司制设立,由建银精瑞及各有志于保障房建设的开发商作为基金的发起人与管理人,向社会合格投资者募集资金,,设有限责任制的项目公司,投资建设公共租赁住房。

二、设立公租房基金的必要性

(一)完善我国多层次住房保障体系,改善中低收入人群的住房条件

中国住房保障体系主要包括四个部分:限价商品房、廉租住房、经济适用房与政策性租赁房,公共租赁住房属于政策性租赁住房的一种,针对中低收入人群特殊群体,是我国多层次住房保障体系的重要组成部分。当前,全力推进住房保障等民生工程建设已成为中央及各级地方政府的重要工作。设立公共租赁住房建设投资基金,汇集民间资本参与建设公租房,可以大量增加低于市场租金水平的公共租赁房的供给,完善我国多层次住房保障体系。

(二)拓宽公租房发展的资金渠道,解决公租房发展瓶颈

目前,我国包括公共租赁住房建设在内的保障性住房建设进度缓慢,主要原因是建设资金不足和开发建设力量不够。设立公共租赁住房基金,可以引进民间资本、拓宽公共租赁住房建设资金来源,鼓励和引导一大批具有丰富房地产开发、运营经验和操作团队的房地产企业投身保障性住房建设是解决我国公共租赁住房发展瓶颈的有效途径。

(三)抑制房价上涨的必要

2009年以来,中国房地产市场供需失衡,房价上涨过快,已引起国务院的充分重视,2010年出台了一系列宏观调控政策抑制房价,其中就包括鼓励发展公共租赁房的相关政策。设立公共租赁房建设投资基金,一方面可以大量增加低于市场租金水平的公共租赁房的供给,亦能改善部分中低收入人群的住房条件,有利于社会和谐稳定。

三、设立公租房基金的可行性

(一)政策可行

由政府主导并鼓励民间资金加入公共租赁住房建设,符合《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发〔201013号“非公有经济36条”)、住房城乡建设部等七部委制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号,下简称“《指导意见》”)相关要求。2010927日,财政部、国家税务总局出台的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号,(下简称“通知”),规定公租房用地免征城镇土地使用税,建造购买公租房免征契税、印花税,租金收入免征营业税、房产税,对公共租赁住房的建设、运营提供了税收上的支持。

2、财务可行

一方面,基金的资金来源以民间资本为主,也可引进保险资金、信托资金等,渠道广阔。2010年我国收紧了房地产行业的融资,银行信贷、房地产信托、资本市场融资都受到了不同程度的影响,在这种形势下,有更多的愿意参与保障性住房的社会资金;另一方面,如果得到政府在土地、财税、金融等方面的扶持政策,公共租赁住房基金不仅可以实现自身的财务平衡,也可以为投资者提供较为稳定的回报。

3、模式可行

公共租赁住房建设投资基金既可以集中建设公共租赁住房,也可以在商品房开发中配建公共租赁住房,使建设模式从BT(建设—转让)模式变为BOT(建设—经营—转让)模式,延缓政府回购款支付时间,甚至可以通过上市、改造为REIT等方式从资本市场退出,彻底解决保障性住房依赖政府财政投入的瓶颈。除新建公共租赁住房,基金也可以采取收购、改造二手房、闲置厂房、办公用房的方式获得公共租赁住房房源,采取这种方式时,一方面可以鼓励消费者消费升级,增加政府在契税等房地产交易环节的税收收入;另一方面,避免重复建设,节约社会资源,与我国建设节能低碳的节约型社会目标相契合。因此,基金投资运行的模式是灵活可行的。

四、政策建议

公共租赁房事业在我国尚处于初级阶段,相关法律法规、配套政策尚不完善,因此,我们提出如下政策建议供相关部门参考:

(一)土地政策

公共租赁住房用地属于社会公共事业用地,建议国土资源部(局)以多种优惠条件方式向本基金提供新建公租房所需土地。

以土地长期租赁方式向基金提供新建用地时,可给予如下政策支持:

1)基金开发建设期阶段,无须缴纳土地租赁款,土地租赁款递延至基金产生租金收入阶段予以缴付;

2)基金产生租金收入阶段,准允以其租金收入的20%-30%作为土地租赁款向国土资源部(局)缴付;

以土地出让方式向基金提供新建用地时,可给予如下政策支持:

1)出让价格给予优惠,约为市场平均地价50%—70%为宜;

2)适当提高容积率,约为市场普通住宅容积率的1.5-2倍为宜;

(二)金融政策

建议按照住建部等七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》相关要求,落实公共租赁房中长期贷款,符合相关条件的,由国家政策性银行提供政策性贷款,并有“基金产生收益前缓付利息至产生收益后递延支付”等相关优惠政策;公共租赁房在申请项目贷款与经营性物业贷款时,条件与利率适当下调,贷款利率以低于基准利率10%为宜,有条件的,发放长期固定资产投资贷款;建议住房公积金可用于公租房建设贷款,并允许公租房租户提取公积金用于支付租金;建议银监会出台相关政策,允许银行、信托等理财产品投资于公租房基金,建议保监会出台相关政策,鼓励保险资金投资公共租赁住房建设投资基金;建议证监会优先支持基金公司上市、基金资产REITs上市。

(三)财政税收政策

首先建议地方财政及中央财政对于公共租赁住房给予财政支持,主要体现在公共租赁住房建设投资基金贷款的财政贴息和对收购二手房和旧房改造给予财政补贴。税收政策方面,根据2010927日,财政部、国家税务总局出台的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》对公租房建设与经营相关税收的减免与优惠,对于本基金涉及的税费,建议给予如下优惠:

1)对于公共租赁住房建设投资基金的投资者层面,建议对于基金的个人投资者比照证券投资基金对于个人所得税予以免征;建议财政部、税务总局等出台相关政策,减免投资者退出时的投资收益所得税。

2)对于公共租赁住房涉及到的行政事业性收费层面,建议对于涉及到的行政事业性收费如招投标管理费、建筑工程质量管理费、占道费、房屋产权登记费、地下水资源养蓄税等比照廉租房及经济适用房予以减半收取。

    3)现行的税收优惠政策的有效期能够适当延长,保持基金存续期政策的长期稳定。

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