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对房地产信贷管理相关政策的建议

中国不动产网 2003-6-25    点击数:
 

全国工商联住宅产业商会
二○○三年六月二十五日

  最近,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发贷款、个人住房贷款等都做出了很多严格的规定,这些规定的出台对房地产产生了比较大的影响,将导致房地产业重新规整。上海房地产企业界近期连续暴露出一些涉及贷款而引发的事件,也引起了业界的很多关注。为了更好地研究民营企业在房地产行业中的作用,减少由于市场波动造成对经济的不利影响,特针对有关情况提出如下建议。

  
一、关于“上海问题贷款”一事的影响
  鉴于“上海问题贷款”一事的影响,建议有关部门应对个别问题和现象有专门处理的意见,而不要对全局产生影响。“上海问题贷款”一事引发各银行对非公企业和房地产企业大量回收贷款,并紧缩对非公企业的信贷政策,已造成一些非公企业经营与发展的困难,个别地区甚至出现了恐慌。不但对现有市场中非公经济的发展造成不利影响,同时对中小企业和非公经济的投资信心造成不利影响,并已开始出现减少投资和资金外流的现象。

  
二、关于有关法律条款的解释
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有些条款与《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部令88号《商品房销售管理办法》有明显冲突。如在司法解释的第二条中规定“出卖人未取得商品房预售许可证明时,与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。”等于将取得商品房预售许可证的时间从房地产基本法法律规定的预售之前推移到起诉之前了,并由此产生了合同的合法性纠纷。司法解释不应成为新的立法,并影响到现行市场中行政法规和房地产法规的执行。其追诉的时限将可能造成按原有法律、法规已成为历史的案件,变成新的法律诉讼,同时会增加现行的市场交易成本和费用。

  
三、 对中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的建议
  
1、关于调整信贷管理、防范金融风险
  房地产业已成为我国经济发展的重要支柱产业,加强信贷管理应在承认市场运行现状的基础上,在维护经济运行不出现重大影响、保证货币资金现金链不发生中断的条件下逐步地进行调整。在防范新的金融风险时应注意原已发放的约1.8万亿大量信贷资金的安全,在经济保持正常发展与增长的状态下,有科学依据地适量控制,避免因货币供给的过度紧缩和国家信贷政策调整而造成的投资萎缩,导致已发放的贷款无法回收的恶性循环。尤其是非公经济已在房地产市场中占有主导地位,信贷政策的调整会对非公经济的发展产生重大的影响。

  
2、 关于施工企业贷款
  对施工企业贷款的管理应正视现状,逐步规范。现有施工企业已形成巨大三角债,大量的施工工程款拖欠现象不但已影响到民工工资的拖欠,同时也在加大银行的信贷风险。由于这些问题经几年、十几年积累形成,在缩紧开发信贷的同时要求还清工程拖欠款,有可能使现有几百亿的贷款成为坏账。应用国际通行的方式,首先对工程款的垫付强制性实行甲方付款担保以防止新增拖欠工程款,同时在实行施工单位逐期压缩拖欠款和银行贷款的条件下,维护施工企业的正常运转和在建项目的正常运行,以避免出现大量的烂尾工程。

  
3、 关于个人住房信贷
  防范金融风险不应以限制市场需要作为切入点。加强个人住房贷款的管理是必要的,但防范信贷的风险在于建立风险评估机制如:贷款人的收入情况及还款能力,而并不单纯依赖于抵押物的价值,因此是否提高首付及利率与防范风险无关。
  将借贷时间延后到主体封顶后,并不会减少贷款人的利息负担,因个贷延迟所提高的成本必然会反映在房价之中。目前,城镇居民拥有第一套住房的比例已超过70%,大多处于改善住房条件的阶段。提高第二套住房换购时的个贷条件会将大多数城镇居民排斥于正常信贷之外,包括大量的中低收入家庭。个人消费信贷政策的调整将可能会影响城镇居民的消费预期,以及市场的消费信心指数。

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