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对房地产开发相关土地政策的建议

中国不动产网 2004-5-10    点击数:
 

全国工商联住宅产业商会
二○○四年五月十日

  2002年以来,国土资源部等部门发布了一系列关于房地产开发的土地政策:从2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)开始,到今年1月9日北京市政府转发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》,以及3月31日国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号文)。这一系列国家土地政策方面的调整,对房地产市场产生了比较大的影响,将导致房地产业重新规整。
  从国家目前有关土地政策制定的宗旨和目标分析,一是为了解决投资增长过快的问题,一是解决房地产土地市场较为混乱的局面,一是保护失地农民的利益,还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。但从已出台的土地方面的规定和政策实施的具体效果看,希望通过一刀切的行政的手段去解决土地交易市场中出现的腐败问题和农民问题是非常困难的。
  为了研究如何有利于今后房地产开发市场的土地资源市场走向公平、公开,有利于促进市场竞争,推动市场的有序发展,特针对有关情况提出如下的分析和建议:

  一、11号令和71号文带来的新问题
  11号令的出台首先在一些地方出现政府突击审批的现象。同时,2004年71号文将解决所有历史遗留问题的时间定为2004年8月31日为止,更使矛盾突出显现。香港回归前在中英谈判中限制了港英政府的年土地供给量,造成香港的房价连续高速增长,这个问题应引起重视。
  11号令的出台使一些地方政府遇到了难题,仅以北京为例,为保证地方经济的后续发展能力,北京市出台了相关的33号令。但33号令在按11号令所提出的经营性用地招拍挂之外,对不具备招拍挂条件的留了多个出口,使协议出让合理的延续,将关门的时间后移。由此首先带来集中超量的办理了大量土地的审批:从目前重新登记情况看,大约为10000公顷,其中2002年约3000公顷,2003年为7000公顷,其中约50%为正常年开复工所需的土地供给,约50%为因11号令和33号令而产生的突击审批结果。71号文件中提出的8月31日关闸的禁令为本来已提速的供给增加了新的加速动力。
  1、集中手续的办理。从北京土地交易的工作量和土地部门的法定办事程序而言,这么巨大的工作量是根本无法在规定的时限内完成,其结果必然还会出现新的遗留问题。
  2、集中大量土地出让金的缴纳。从北京的已申报备案待签定土地出让合同的土地总量看,在8月31日前如全部缴纳土地出让金,大约需动用1200亿元人民币(总用地约7000公顷,平均容积率为2,城内出让金标准约1500元/平方米,城外约500—800元/平方米,总平均按800元/平方米出让金计算)。相当于北京市去年全年房地产固定资产投资的总额。这也就是11号令促使房地产投资增长的原因之一,也基本挤光了开发企业手中的现金。
  3、集中了大量的现金用于土地储备。开发企业除缴纳土地出让金之外,尚需支付土地的征地、拆迁等成本,因此当开发商超常规的将现金投入于土地储备时,必然使负债率上升、现金流下降,并为今后发展的资金链断裂增加大量风险。如上市的金地公司的年报显示,2003年虽然金地的产品销售情况上升并回流资金量较好,但约25亿元用于土地的储备使其现金流大幅下降了约12亿元,使负债率达67%,高于全行业平均负债率63%的水平。
  4、集中了大量的开发资金,使开复工面积剧增。根据有关法律,企业得到土地后2年内必须开工,否则会被无偿收回。当开发企业将资金已投入土地的储备并签定了协议出让的手续之后,就必须继续加大开工的资金投入,集中地向市场推出产品并靠销售保证资金的回收,而大量的资金用于土地储备之后企业就必然会增加向银行的信贷或其它融资的能力。
  5、集中了大量的市场供给。市场产品供给在集中大量土地储备的压力之下会在短期内暴增,开复工面积加大,也增加了市场的供给与竞争,对消费者需求提出更高要求,在消费增长时又反过来增加了个人贷款的规模和风险的因素。

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