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对宏观调控下的房地产市场形势认识与对策建议

中国不动产网 2005-7-25    点击数:
 

全国工商联住宅产业商会
二〇〇五年七月二十五日

  一、宏观调控成效
  中国房地产新政3个月的治理效果初步显现,国家发改委、国家统计局最新公布的调查数据显示,二季度,全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨了8.0%,与一季度9.8%的涨幅相比,回落了1.8个百分点。
  投资增幅回落、投机行为得到遏制。统计数据显示,今年1~6月份北京、浙江、上海的商品住房新开工面积首次出现了负增长,其中,北京的负增长率高达31.7%。另外,来自各地区交易所的信息显示,新政实施以来,各地退房比例大大增加,仅成都的退房数就超过200套。
  2季度,定金及预收款增幅快速下降。定金及预收款的同比增幅由1—2月的47.4%持续下降为1—3月的32.1%、1—4月的28.4%、1—5月的24.7%和1—6月的21.1%,增幅比去年1—6月减少25.6个百分点。40个重点城市的定金及预收款同比增幅由1—3月的37%下降为1—6月的24.31%,增幅比去年1—6月减少21.29个百分点。其中4、5、6三个月的同比增幅逐步下降,分别为15.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅快速下降反映了商品房预售增长趋缓。
  数据充分说明宏观调控的效力得到初步彰显。

  二、房地产在国民经济中和社会发展中的地位
  1、在宏观经济中的地位
  中国的经济主要靠投资、消费、出口三架马车。目前主要是靠投资,经济出现了不稳定,是在投资上出现毛病。消费如果能够在长期发展中起作用,秩序就是稳定的。老百姓当前想在三个方面花钱,住宅、汽车、教育。中国出去受教育的孩子年龄越来越小,流走的钱跟吸引外资一样,4亿美金。住宅对于国家经济来说既是固定资产投资,也是拉动消费的重要方面,能够几十年拉动一国经济增长。美国经济的拉动常年支柱也是住宅、汽车和医药医疗保障。对于老百姓来说,住房也既是消费(应指租金),也是投资(应指买房)。现在住宅有些起色了,有人愿意买,也有人愿意造,这对中国长期经济稳定发展从投资和消费两个方面都是重要的。
  2、关于房价
  首先要明确区别居住问题和住房买卖问题。作为生存的需要和基本权利,人们需有居住之所,但住房产品的功能不仅仅是满足居住者的当前消费需求。从市场经济的性质来说,只有租房自住才是纯粹的消费行为,而购房则是储蓄——投资行为。严格地说,在全部购房款中,只有相当于现期房租的影子价格的那部分支出才是消费,其余购房款则体现的是储蓄——投资行为。在100万元的房款中5%是消费支出,95%是为了将来的消费而进行的储蓄——投资。预期投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。实际上,只要经济增长,房价就会搭车上升,。所以,对房屋投资(购房)就是对经济增长的投资,期望分享经济增长的利益。
  中国将会有长期强劲的预期经济增长,而中国各城市的预期经济增长更快。对预期经济增长进行投资会在很大程度上表现为房地产投资,这也是许多资金包括海外资金有可能大量进入中国房地产领域的根本原因之一。
  因此,住房有双重价格:房屋交易价格和租金价格。作为消费资料,住房的价格是其租金;作为储蓄——投资行为的表现才是购房价格(不是为了当期消费而是为了未来的消费)。贷款购房也是储蓄——投资行为,只不过是借了别人的储蓄资金来进行投资,在本质上也是实现了储蓄向投资的转化。
  房价问题还有着中国特征:
  1、中国人的储蓄——投资倾向是全世界最高的,而且现在又没有其他更好的个人投资渠道。房子可以看得见、摸得着,最符合中国人注重实惠和“眼见为实”的心理倾向。所以,大量个人储蓄——投资资金进入房地产市场是中国太平盛世的一种难以抗拒的经济——文化现象。
  2、我国的私有房政策仅仅实行了短短十几年,现在的私有房率已经大大高于许多发达国家。可以类比的是:中国的固定资产投资增长率也是非常高的,2004年固定资产投资比上年增长25.8%。个人购房实际上也就是家庭的“固定资产”投资,表现出比较高的增长率是当前中国经济的一个客观趋势。

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