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解低收入住房“死扣” 工商联为廉租房建设找钱

中国不动产网 2005-3-4    点击数:
 

     全国工商联住宅产业商会投融资中心近日草拟了“关于利用信托方式,建立廉租房体系,解决低收入群体住房需求的建议”,并于2日呈报全国工商联,商请全国工商联有关领导将此建议作为提案提交本届人大和政协。
  该提案提出,应该用信托方式为廉租房体系建设提供资金,使政府以有限资金启动较大规模的廉租房体系,满足广大低收入群体的住房需求。
  该提案反映,住房制度改革政策和住宅商品化促进了住宅产业的发展,为广大消费者提供了更多更好的住房。但在城镇中,无力购买住房的低收入群体也在增加,其基本住房需求无法得到满足,生活状况堪忧,有些地方甚至因为低收入群体的住房问题造成社会不稳定因素。尤其值得指出的是,城镇低收入群体中既包括城镇中无法定供养者、无生活来源和无劳动能力的“三无”人员、孤老病残和大量的下岗失业职工,还有包括城市化中涌现的大量流动人口和农民工。为贯彻党中央、国务院关于以人为本、构建和谐社会的战略方针,必须解决这些低收入群体的住房需求。
  近些年,住宅市场的结构性矛盾日趋突出,存量(二手房、租赁房)市场与增量(新建房)市场发展不均衡,低价位房供应不足。据统计,2004年北京二手房交易量仅为39000套,与同期新建房成交量129028套相比仅为1∶3.3。而根据美国全国房地产经纪人协会发表的一个报告显示,在美国,二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1。建设部统计数字显示,2004年1至8月,全国经济适用住房投资占开发投资的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%,部分地方经济适用住房供应量的减少更加明显。同时,由于住宅成本的上升和整体市场价格的拉动,低收入家庭无力购买经济适用房的数量在增加。
  为解决低收入家庭无力购买住房的状况,保障“人人有房住”,早在1998年,《国务院深化住房制度改革的决定》就提出了建立廉租房社会保障体系的设想。2004年3月,我国《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》正式开始实施。但由于种种原因,廉租房在我国房地产市场体系中进展较为缓慢。而廉租房的资金来源不稳定,资金缺口巨大,是制约廉租房体系建设的关键。
  住宅产业商会在这份提案中建议,用信托方式为廉租房体系建设提供资金。金融主管部门应制定相关规定,推荐合适的信托公司开展廉租房信托业务,在市场准入、信托募集方式、资金规模等方面给予政策支持;另外,金融主管部门应协调其他业务主管部门,在社保资金、保险资金的准入以及廉租房信托上市交易等方面争取相应的支持。
  住宅产业商会认为,采取这种融资方式,可以获得多赢的局面。
  首先,用信托方式为廉租房体系建设提供资金,使政府以有限资金启动较大规模的廉租房体系,满足广大低收入群体的住房需求。根据《信托法》和相关规定,赋予信托公司具有资产管理和筹措资金的职能,加之信托公司受托资产与自有资产相分离的特点,使信托公司最可能成为廉租房市场的机构投资者。一方面,由于信托的直接融资的特性,聚集大量资金并不会增大银行风险或政府负担;另一方面,由于政府每年投入的预算资金或社保资金只要能保障廉租租金和资本市场回报率之间的缺口即可,使得有限的政府资金带动较大规模的社会资金收购充足的廉租房源,满足广大低收入群体的住房需求。
  第二,廉租房信托为广大投资者提供一个风险较小,收益稳定的投资品种。资本市场上资金充足,包括保险资金和社保资金在内的机构投资者和广大个人投资者都因目前银行利息低,投资渠道少,希望得到新的投资品种。廉租房信托隐含有政府信用,是介于普通投资品种和国债之间的风险较小、收益稳定的投资品种。特别是由于廉租房具有社会保障性的特点,廉租房信托将是社保资金、保险资金保值增值的很好渠道。
  第三,廉租房信托可带动社会资金,形成多层次的住宅存量市场,促进住宅产业的可持续发展。当廉租房市场形成规模效应,就会带动其它社会资金投入,形成包括廉租房市场、一般租赁市场、二手房市场在内的完整住宅存量市场。存量市场的租金水平、空置率将有效地影响增量(新开发)市场的价格和数量。今后,除了传统的资金、土地供给方面的调控手段,政府还可以通过廉租房影响租金水平和数量,从需求方面调控房地产市场,促进住宅产业的可持续发展。

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