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专题:德国住房价格波动及其影响因素研究

中国不动产网 2013-1-29 16:36:03 来源:REICO工作室   点击数:
 

与欧美主流工业国家的住房价格波动迥然不同,德国住房价格表现出难以置信的长期稳定性。1975-2011年,剔除通胀影响,德国实际住房价格累计负增长21.6%,同期的美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%145%123%50%,且呈现极大的波动性。

市场经济中,住房市场价格的稳定性取决于供需关系的合理平衡。从联邦德国市场来看,1961年废止了“二战”盟军政府所推行的住房统制经济,改由政府促进供给、补贴社会弱势群体与自由市场调节并行的住房市场政策。1970s年代以来,随着住房市场供需关系的持续改善(1978套户比率达到1.28),德国政府积极推进住房市场化政策,开创性的建立和完善租房市场的法律规范,使得住房市场在动态平衡中不断向前发展。

从需求层面看,总量需求放缓、区域结构分化。其中,总量需求由人口增速决定,而区域结构发展取决于人口流动方向。(1)人口规模扩张受限,一是人口自然出生率持续负增长,二是移民进展缓慢,使得德国人口长期稳定在8000万左右。(2)人口老龄化与家庭小型化发展,201065岁及以上老龄人口已经超过20%,单身家庭占比达到40%,老龄化与单身化使得购房需求不旺。(3)城镇化进程基本结束,农村人口向城镇迁移速率极为缓慢,40年间,城镇化水平仅提升了2.23%。(4)人口流动新特点,受经济发展水平影响,人口流动的特点为:东部流往西部、小城市流往大城市、传统工业城市流往新兴服务业城市、城市郊区流往城市核心区。人口流入区的房价需求提升,推动住房价格上涨;而流出地区的住房需求下降,房价存在下跌压力。

从供给层面看,总量供给充足、市场发展规范。(1)存量供给充足,1978年套户比率已经达到1.28,此后该比值持续稳定在1以上。(2)规模化的社会住房供给,社会住房存量达到200多万套,可以解决德国5%家庭的居住问题。(3)具有规范和发达的住房租赁市场,得益于法律充分保障承租人的居住权益,55%的德国家庭都选择租房居住,即使收入水平已经取得了显著增长,购房比例依然不高。(4)住房投资回报合理且稳定,回报率约在5%左右,较存款和国债的收益相对要高,可以持续吸引私人及机构投资者的住房投资。(5)政策对住房供给的持续支持,实施不同程度的税收优惠、减免、退税和补贴等。

从住房政策层面看,德国实现了“从住房政策到住房市场政策”成功转变。“二战”以来,德国住房政策历经“住房统制经济”、“国家大规模供给支持”、“市场需求调节”和“市场行为规范”四大阶段,并在各个阶段制定了严格与可执行的法律配套体系,顺利实现了由“政府干预”到“市场调节”的住房市场经济。可以说,德国住房政策的适时性和务实性,值得我国借鉴。

从货币政策层面看,联邦德国历来都是实行稳健的货币政策,通胀水平持续稳定在较低水平,稳定的货币政策和较低的通胀预期有效降低了资产价格的波动性。

整体而言,德国住房市场发展极具平衡性,在价格低波动中解决了广大居民的居住问题,同时法律的完善使得德国具有欧洲最发达和最规范的租房市场,有利于住房供需矛盾的化解,有利于提前监测不同地区对住房的需求变动,使得各地的住房供给能够及时响应和启动。

德国住房市场发展历经住房全面短缺和总体宽裕的过程,且在这两个过程的切换之中,合理抑制了房价快速上涨的巨大压力,其宝贵经验值得我们借鉴。由于德国住房在“二战”中被大面积损毁,使得战后至1970年代之前都处于战后修复阶段,但自1970年代之后,基本进入住房市场化阶段,因此其房价波动规律、解决住房供需矛盾的政策举措和法制理念、以及城镇化高水平均衡之后的住房市场的平稳发展路径方面,值得我们思考和学习。

近十来来,中国住房市场供需不平衡导致住房价格快速上涨,其根本的驱动力还是在于中国仍处于人口规模持续扩张和史无前例的人口大规模快速城镇化的进程当中,城镇住房市场的供需矛盾长期存在,特别是在流动人口集中的东部沿海地区和中西部重点城市区域表现更为突出。在这一历史进程当中,由于中国住房法律体系和政策约束相对不完善,缺乏应对如此大规模人口持续迁往城市的应对措施,住房市场的供需关系持续失衡。

供给政策和需求政策应双管齐下。

从德国经验来看,面对战后住房短缺的的解决办法,一是实施长时间的住房统制,同时旗帜鲜明地加大住房供给的政策支持力度。二是住房的短缺严重期缓解后,立即实施以市场经济为导向的需求调节政策。通过住房补助金制度和住房租赁制度着力解决中低收入阶层的住房需求问题和市场租赁行为,基本解决了大众的居住需求。需要强调的是,解决居住需求并不要求一定要买房,租房成为居住需求的最现实选择。德国作为全球第四大经济体、欧盟第一大经济体,56%的家庭都是通过租户解决居住需求。基于目前中国的人口增长态势和城镇化进程,住房需求仍将长期存在,每个家庭都拥有住房也不现实。

具体政策上借鉴应包括:

一是供给政策。我国目前的保障房建设其实与德国供给政策有些类似,不同的是,德国联邦政府或州地政府并不直接持有这些保障房,目前,联邦政府和市辖属企业持有的住房合计为460万套,占全国住房的11.5%。很大程度上,政府通过与住房开发企业合作,以合约的形式向住房企业签订长期的“成本价”租房合约,市场价与成本价的差价部分,体现为政策对房的财政补贴及税费支持。由于长达20-30年的合约期满后,物业依旧归属住房企业,开发企业或者个人最终是住房的最终产权拥有人,有利于激励物业产权所有人建设高质量住房。我们建议中国政策也应该借鉴该合作开发模式。

二是需求政策。针对困难的住房群体,按照家庭收入水平、家庭人口数量、居住面积等多因素,向政府申请住房补助金。该政策的执行有两个条件:

第一,住房总量供求宽平衡。如果没有供给政策的支持,仅靠民间自发的市场行为,很难达到总量平衡的目标。为此,有必要先实施住房政策、再实施住房市场政策,如果市场住房总体供求偏紧,租房市场肯定反映为价格快速上涨,那么,即使中低收入阶层能够申领到政策的住房补助金,也无力支付过快上涨的房租。

第二,必须完善的财产登记和收入及税收登记制度。德国政策能够依据居民家庭的财产水平、收入水平来确认发放住房补助金金额的前提,是政府必须对居民的财产登记和收入来源有完备的核查程序。因此,这几项基础制度的确失,正成为中国实施住房补助金制度的重要障碍。

第三,必须严格规范中国住房租赁市场。《住房租赁法》是德国住房市场运转良好的制度基石,成为用租房手段解决国民居住需求最成功的典范。由于我国地域辽阔、城市间发展极不均衡、人口规模巨大、人口流动频繁、收入差距过大,实现每个城市家庭都拥有住房只能是一个梦想,而通过租房的方式解决住房需求将是一种可行的市场化、常态化的选择。

    务必认识到,以中国目前的经济发展水平和国际产业竞争力,史无前例的人口基数和增量,长期割裂的城乡二元结构,以及较低的户籍城镇化水平,要完全实现“居者拥有其屋”的理想,可能是今后数十年乃至上百年才能完成的历史任务。而实际上,从社会竞争的角度来讲,我们不可能也没有必要实现这样的大同理想,即使是发达工业化国家历经二百余年的工业化发展也没有达到人人拥有住房的理想。现阶段,解决住房市场矛盾的关键在于认清当前市场供需关系、顺应市场规律、制定务实且与中国实际情况相符的住房市场政策才是当务之急。

作 者
蔡喜洋 金融学硕士、CFA、FRM
陈洪波 经济学博士、高级经济师

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