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0703专题:住宅供给结构研究

中国不动产网 2007/4/28 15:17:18    点击数:
 

住宅供给结构研究

 

一、研究的对象和任务

住宅具有社会稳定和社会和谐的作用,能够改善低收入人口生活状况,这意味着住宅这项私人产品不能仅由市场提供,政府也必须在这一领域有所作为。满足全社会居民共同享有居住权利,是政府必须承担的重要责任。

因此,住宅供给就应由商品性住宅和政策性住宅两部分组成。商品性住宅,所有者应拥有完全产权,可以自由处置和全流通;政策性住房,居住者只拥有完全的居住权,而不拥有完全产权,不能自由处置或限制流通。

有效的住宅供给既要满足高收入阶层的个性化、享受性和投资型住宅需求,也要满足中低收入人群大众化、普遍性和基础型的居住需求。

实现全流通住宅和限制流通住宅的统筹协调发展,才能真正解决我国住宅发展中的突出矛盾。

住宅供给结构的核心问题在于重构住宅市场的价值体系和基本框架,形成政府与市场之间分工合理、职责明晰、相互独立又彼此依存的住宅供给体系。

二、我国住宅供给结构现状

我国住宅产业的增长历程,是市场化、产业化生产方式替代传统的、落后的生产方式的过程。在新增住宅总量增长相对较慢的情况下,房地产业能够保持高速增长,其增长空间主要来自其对传统自建住宅方式的替代。

随着时代的变迁,我国城市居民的住房条件逐步改善。住宅户均面积也呈现规律性地扩大趋势。依据2005年的调查结果,其中的1980年以前建造的住宅,户均面积只有57m22001-2005年建造的住宅,户均面积上升到108.4m2

存量住房在一定程度上体现了保障功能。购买房改房和租赁公房家庭比例超过了60%。只是,保障水平存在明显差异,机关事业单位和国有垄断企业保障程度高,而经济效益一般的企业和城市平民保障水平低;存在“过度保障”问题,即相当多的高收入群体也一次性地享受到了房改房的优惠。

经济适用房和廉租房供给增长较慢。与旺盛的需求相比,经济适用房的供给显著不足。对低收入阶层提供廉租房是政府义不容辞的责任,但是,绝大多数城市政府有意无意忽略了这方面的责任。

不同收入阶层的住房水平存在差距。收入水平高低与住房条件好坏的相关性比较显著。随着收入水平和生活质量的提高,人们对住宅居室户型扩大有着比较明显的需求。

现有小户型住宅数量已比较庞大。城镇的单元房一、二、三居室占全部住宅的80%,户均面积在76m2左右;在盘活住宅存量的情况下,新建住宅的户型面积完全可以提供更多的选择,只有这样,才可以满足城市居民未来梯度消费的需要。

三、我国住宅供给结构矛盾及原因

我国住宅供给结构的核心问题不是房价高低、户型大小的问题,也不是所谓空置率高低、供给量多少的问题,而是全流通住宅(商品房)与限制流通住宅(经济适用房和廉租房)发展的不协调,这种不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题,导致商品

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