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REICO一季度专题报告:住宅供给结构研究

中国不动产网 2007/4/28 9:52:15    点击数:
 

  2007年4月27日,为促进国内外金融行业与地产领域的交流与合作,开辟基金与地产企业之间的交流途径,预测中国房地产业未来发展趋势,探讨新金融环境下房地产经济与银行、基金、信托的合作与融资,促进房地产企业健康稳定地发展,让企业了解到全面而有效的融资渠道,并传播国内顶尖地产业企业的成功经验,发掘最具投资开发潜力的区域市场,探寻适合中国房地产业发展的创新思路和经营模式,达到相互学习、整合资源、促进合作、共同发展的目的,全联房地产商会本着对行业发展高度负责的态度,在北京天伦王朝饭店召开主题为“创新发展与开拓多元化融资渠道”论坛,同时REICO一季度报告在会上进行发布。

  以下为REICO报告工作室研究员刘力峰演讲实录(文字未经本人核对):

  


REICO报告工作室研究员刘力峰

  刘力峰:早晨好!

  我代表研究小组向大家介绍住宅供给机构研究成果,我们知道住宅供给结构关系到能否提供合适的产品,适应市场需求,引导市场需求,涉及到房地产市场中很多问题,有很强的现实意义,我们可以从许多方面探讨房地产供给结构。

  我们研究小组觉得应该从影响住宅供给结构主要矛盾和影响当前房地产健康发展的主要方面研究这个问题。首先我们需要了解住宅产品的特征,住宅产品从表面上看,是一个私人产品,具有排他性和竞争性,但是它影响到人的生存条件,具有再分配的作用,从这个角度来讲,又是政府提供的产品。所以,住宅供给应该从商品性住宅和政策性住宅两方面考虑,商品性住宅是市场化的方式开发,所有者拥有完全的产权,能够自由处置和全流通,政策性住宅享有政府补贴,居住者只拥有使用权,但是不拥有完全的产权,不能够自由处置。我们觉得住宅供给结构的核心问题可以归结为是能够有效满足多层次、多样性社会需求的一个住宅类别和品种构成,是能够解决社会各阶层住房问题的住宅供给结构。因此,有效的供给结构既要能够满足高收入阶层个性化享受型和投资型住宅需求,同时也要满足中低收入大众化普遍性和基础性居住需求。现在讨论面积和户型结构,包括价格的高低,并不是住宅供给结构的核心问题和基本矛盾,只有明确了住宅提供主体的分工合作关系,实现全流通住宅和限制流通住宅统筹协调发展,才能真正解决我国住宅发展中的突出问题。住宅供给结构的核心问题在于形成一个政府和市场之间的分工合理、职责明晰、相互独立又彼此依存的住宅供给体系。

  首先,我们先看看我国住宅供给结构现状,这张图说明供给方式的变化,表明住宅市场化和产业化步伐在大大加快,房地产业通过市场化方式建设的住宅面积占城镇住宅面积的比例大幅度上升。第二,时代的变迁带来住宅条件的改善,住宅户均面积呈现扩大化趋势,我们对统计局5.6万个家庭住户调查结果进行分析,通过分析可以看出1980年以前的住宅户均面积只有57平米,之后逐渐上升,2001-2005年这个阶段建设的住宅户均面积上升到108平米,特别是1996-2000年之间,还有2001-2005年。从不同建筑样式户均面积也可以看出这个趋势,每一种建筑样式户均面积都有比较大的提高,随着时间的推移住宅面积扩大趋势十分明显,这种趋势主要是由于住宅功能的改善带来的。第三,存量住房在一定程度上体现了保证功能,根据住户调查结果,我们可以看出租赁公房、租赁私房,房改房和租赁公房的家庭比例超过60%,这两类住宅是以明确低于市场价出售的,或者含有政府补贴,具有住房保障功能,保障水平存在比较明显差异,机关事业单位、国有垄断企业保障程度比较高,经济效益一般的企业、城市贫民保障水平比较低;第二存在过渡保障,相当多的高收入阶层也一次性享受到了房改房的优惠;第四,解决适用房和廉租房供给增长比较慢,经济适用房比例有一个比较明显的下降,从1997年的15.4%,下降到2005年的6.5%,未来可能会有一些变化,这也是一个好趋势,从商品房和经济适用房销售比例来看,从1997-2005年之间销售比例从5.1:1迅速上升到14.1:1,在一些大中城市这种情况更加明显。很多城市有意无意忽略了提供廉租房的责任。第五,不同收入阶层住房存在差异,最高收入的平均面积97平米,最低的只有64平米,包括最高收入户和最低守住户居住面积也有比较。收入水平的高低和住宅条件的好坏的相关性是比较显著的,随着收入水平和生活质量的提高,人们对住宅居室扩大有比较明显的要求。第六,现有的小户型住宅数量比较比较庞大了,根据住户调查结果,现在一共有接近80%是单元房的一、二、三居室,平均面积只有75平米,74%的单元房是二、三居室,平均面积只有78平米,这些住户实际上具有比较强的改善住房条件的愿望,目前我国城镇一共2.9亿套住宅,这是2005年的数据,这么推算的话,全国城镇有一亿套单元房是一、二、三居室,说明现有小户型的数量比较大。我们也测算了一下,现在每年城镇新建住宅500、600万套,按照目前80%是小户型计算,每年新增的小户型维持70%,2020年小户型占住宅的比例是75.6%,即使未来小户型在增量中的比例要下降到30%,2020年小户型住宅仍然占60%,15年以后小户型比例仍然不低。在盘活住宅存量情况下新建住宅户型面积完全可以有更多选择,只有这样才能满足城市居民未来消费的新需求。

  住宅供给结构的矛盾,我们觉得住宅供给结构的矛盾实际上是全流通住宅和限制流通住宅发展的不协调,这种不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题,导致了商品房价格迅速上升,中低收入人群改善住房条件的意愿越来越难以满足,实际包括三方面内容:第一,片面的住房供给制度设计,谁供给的问题没有真正解决,政府大量精力用在调控市场方面,使用各方面政策推进住宅供给市场产业化同时忽视了住房保障职能,住房市场如何供给问题上并没有真正解决,包括政策性住房供给和市场化供给界限的模糊,从而产生了一系列行为的混乱。第二,两类住房供给门坎并没有清晰的界定出来;第三,两类住房权属没有界定清楚;第四,两类住房的建设规则没有界定清楚,再有失衡的住房供求结构体系,建设部曾经提出所谓的两个家庭层的问题,再有商品房和保障住房不平衡,二手房和一手房不平衡,租赁市场和买卖市场发展的不平衡。

  既然有效的住宅供给既要满足高收入个性化享受性和投资性需求,也要满足中低收入大众化普遍性需求,就需要构建这样一种住宅体系,首先需要解决差别化有效需求问题,这是构造有效供给结构体系的一个前提,我们对商品房、经济适用房、廉租房的供给价格和不同收入水平的家庭能力进行对比可以得出在现行住房供给条件下哪一类收入家庭适合进入商品房供给体系,哪一类收入等级家庭适合进入经济适用房供给体系,哪一类收入家庭适合进入廉租房供给体系,需要考虑如下因素:一个收入承受力,随着收入水平的提高,承受力会提高,按照统计局七个收入等级进行划分,再有住房公积金,每年按照一定的比例从职工工资里进行缴存,体现为职工的住房承受力,现在城镇很多居民都拥有自己的私有住房,通过财产的变现体现为未来住房的承受力,再有住房的供给价格,按照2005年商品房、经济适用房平均价格测算,承受年限按照20年统计,不同收入家庭商品房承受能力我们有一个测算,如果按照90平米商品房作为衡量标准,有60%家庭,包括最高收入家庭、高收入家庭、中等偏上家庭和中等收入家庭可以承受标准户型商品房价格。60%高收入和中等收入家庭已经进入商品房门坎,不适合购买经济适用房,30%中等偏下及低收入家庭完全适合购买经济适用房,10%的最低收入家庭无法承受经济适用房购房标准,只能由政府提供廉租房,未来住房结构形成倒金字塔结构。

  有一部分人群可能承受不了经济适用房或者承受不了廉租房,这时候需要政府提供一定的财政支持,财政支持的水平大约是多少呢?我们也做了测算,保障人口,廉租房这部分也有相当多的人群拥有自己的私人房产,实际上需要政府负担的部分没有统计上来的人口多,只占全国城镇人口的3%,我们提供两种支持方式:一个租金补贴,第二实物配租,实物配租部分按照一个比例匡算,未来作为实物提供的这部分每年有增加的额度,15年能够提供366万套实物配租廉租房,其他的人群希望政府提供租金补贴,综合测算,到2010年、2015年和2020年廉租房资金需求293亿、404亿和684亿,整个“十一五”期间总的需求大约是1300多亿,2006-2020年需求是1900多亿。经济适用房也是这样,没有私人房产的部分需要利用差额补贴的方式,由政府承担超出家庭收入承受力的一部分。把两项合计,2010年政府需要财政保障的资金300、400亿,2015年500多亿,2020年840多亿。住房财政综合筹资能力,政府能够提供多少保障资金呢?有三方面内容:一个出让净收益,建设部规定每年提5%用于廉租房建设,我们希望能再提5%用于经济适用房的建设,住房公积金增值收益全部用于保障性住房的开支,第三财政划拨资金,包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税,这四方面完全可以提出一定比例用于保障住房,资金需求和资金供给,政府通过资金供求的比较,政府有足够财力执行政策性保障,未来保障资金缺口还可以通过其他设计加以保证。

  我们还对各地区的住房财政承受力差异做了分析,用人均财政收入和需要的财政补贴四个象限进行分析,深圳人均财政收入非常高,户均补贴非常少,这是盈利区,不需要支持,在第一象限里,上海、北京、杭州、广州这些区域人均财力不高,户均补贴额度很高,这个区域是属于自保地区,通过本地财政支持提供保障。最成问题的是第<

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