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婴儿潮将左右未来房价?

中国不动产网 2007/1/30 20:48:31 来源:华商报   点击数:
 

本报记者 王荣忠 摄

  房价的涨跌是近几年全社会关
注的焦点。日前,专门从事房地产市场研究的“REICO工作室”发布了2006年度报告,认为未来15年是我国经济社会发展的“人口红利期”,除非宏观经济出现重大波动导致剧烈的货币政策收缩,否则全国房价下跌的可能性很小。

  未来15年 房价下跌可能性很小

  近日,REICO报告提出了“婴儿潮”概念。认为,由于我国土地供给弹性很小,房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化。人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素,避开房地产市场的短期波动,通过“婴儿潮”变化可以大致描绘我国房地产市场的长期运行趋势。

    “婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面:一方面,通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化;另一方面,通过“人口红利期”为房屋需求的实现提供经济基础,与宽松的货币政策相结合,住房的改善性需求和投资性需求将会得到鼓励。

  根据REICO工作室和国家统计局的抽样调查数据显示,保守地估计,25-45岁群体是购买商品房的主要群体。理论上,25-35岁人员处于婚龄期,其对住房的需求属于刚性需求,住房需求弹性较小;而35岁以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要,住房需求弹性较大,因而与货币政策环境关系密切。

  报告称,未来15年仍是我国经济社会发展的“人口红利期”,有理由认为,未来15年宏观经济的较快增长仍将会为房地产市场的发展提供强有力的基础。建国后,我国共出现了三次“婴儿潮”,与未来15年房地产市场发展相关的是1963-1974年的第二次“婴儿潮”和上世纪80年代后期的第三次“婴儿潮”。

  报告推断,未来15年,除非宏观经济出现重大波动,导致剧烈的货币政策收缩,否则全国房价下跌的可能性很小。其中,2010年前,35-45岁群体的住房改善需求和投资需求将会刺激房地产市场的发展,房价仍会持续上涨;2010年后,婚龄人口对住房的刚性需求将会再度增加,而45岁以上群体对于住房的改善需求还未完全消失,全国房价仍没有下跌的理由。对全国房价而言,并不能排除未来15年内个别地区房价会出现下降。陆昀

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  REICO报告由“REICO工作室”研究发布;“REICO工作室”由全联房地产商会、中城联盟、万通、华远等共同资助建立。秉持“自主超然、格物致知”原则,独立研究、结论独立。房地产商会、中城联盟称对报告“只出题目、不干预研究、不审核结论、不谋求研究成果代表和反映行业及商界利益”。 

  房价  岂能只涨不跌

  对于“REICO报告”中提出“未来15年,除非宏观经济出现重大波动,导致剧烈的货币政策收缩,否则全国房价下跌的可能性很小”的观点,也有人认为值得商榷。无论从现实的情况出发,还是从长远的趋势考察,房价都不可能只涨不跌。

  首先,近几年的房价上涨主要由两方面因素造成。其一,取消福利分房后,城镇居民积攒了几十年的购房能力突然爆发;其二,上世纪60年代出生的人群,也就是所谓的第二次“婴儿潮”的人群,提前消化了相当部分的购房能量。上述两个因素中,因为福利分房制度的终结所带来的购房能力释放是一个非常重要的因素,而这个因素今后不会存在。这是考察房价走势的重要参考。

  其次,仅就“婴儿潮”而言,有两个事实需要注意。第一,“婴儿潮”的发展趋势是一潮小过一潮,这是中国的人口结构和生育政策决定的;其二,不但上世纪60年代出生的人群提前消化了相当规模的购房能量,而且由于部分城镇家庭在有经济能力的前提下购买了多套住房,有的人甚至将第三代的住房提前购买,因此,下一波“婴儿潮”的购买能力也被提前消化了一部分。

  第三,国务院规定的90平米住房占新开发项目70%的政策如果真正得到贯彻执行,将成为稳定房价的中流砥柱,房价绝对不可能继续大幅度上涨。前述规定实际上将住房市场分了两个部分,90平米以下者由于比重偏大、房源相对充足,加上其他因素的牵制,其价格会保持非常平稳的态势,甚至局部下跌也有可能;90平米以上的住房房价,有可能在一段时期内保持增长势头,但这样的增长已经不能对整个房地产市场造成动荡性威胁。

  综上所述,决定房价的因素有很多种,绝非“婴儿潮”一个因素所能左右,如果有关部门、有关地方政府能够真正贯彻执行中央的房地产调控政策,如果消费者的消费心理更加成熟,房价的走势一定会受到遏制,老百姓就可能买得起房子。这对房地产市场的长远健康发展也是有利的。

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