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2006年度REICO报告发布会实录

中国不动产网 2007/1/24 14:35:45    点击数:
 

 

直播:REICO年度报告 供求继续增长房价涨幅回落

 

  2006年,我国宏观经济继续保持高增长低通胀的良好态势,前三季度,国内生产总值为141477亿元,同比增长10.7%,比上年同期加快0.8个百分点,居民小得接个指数为101.3;城镇居民收入实际增长10%,增速比上年同期加快0.2个百分点。 

  2007年1月24日,由REICO工作室主办的2006年年度REICO报告发布会在在天伦王朝饭店举行。 

  【张雪舟】大家早上好!各位媒体界朋友,我们今天2005年—2006年中国房地产市场发布会就要开始了,现在我介绍一下到场的嘉宾,一个是REICO支持单位,一个是全联房地产商会,一位是中国城市房地产开发商策略联盟。一位是房地产商会的会长聂梅生,还有一位是副会长任志强先生,今天参加我们的报告还有刘琳博士。 

  【张雪舟】“REICO报告”做了四个市场研究和四个专题研究,一季度在5月份天伦王朝发布的,二季度是在北京人民大会堂发布,三季度报告是我们11月份在西安进行的发布,今天是我们“REICO报告”2006年年度发布,今天是第四季度。今年除了四记得和市场发布之外我们还做了专题报告,一个是商品住房购买者的研究,还有一个是房地产平均利润的研究,第四个报告没有完成,所以等到下一次报告出来。今天我们主要请聂梅生先生就2005年—2006年年度房地产报告做一个发布。下面有请刘琳博士。 

REICO工作室刘琳博士
REICO工作室刘琳博士

【刘琳】各位嘉宾上午好!今天是REICO年度的发布会,下面我代表我们研究团队就年度报告做一个发布。今天我做的是2006年房地产市场形势分析和趋势。房地产业从宏观层面来看并不是孤立的,它的发展和宏观经济、政策背景有着非常紧密的联系。首先我们简要回顾一下,2006年宏观经济的运行状况和出台的一些政策背景。 

【刘琳】2006年我国宏观经济继续保持高增长低通胀的良好态势。前三季度国民生产总值同比增长10.7%,居民消费价格指数为101.3%,保持比较低水平的平稳,城镇居民家庭收入增长了10%,比上年同期加快了2个百分点。宏观经济出现中的问题是固定资产投资增长过快,贸易顺差过大和信贷投放偏快。针对这些,宏观调控政策也出台了一些。 

【刘琳】包括银行两次上调利率,三次上调存款准备金率。调控的主要目的是降低固定资产的增速。三季度宏观调控成效逐步显现,部分主要经济指标增速出现了不同程度的回落,包括国内生产总值增速高位回落,工业生产增速回落,固定资产投资增速回落,货币信贷增速高位趋稳。在宏观经济运行的状况下,房地产的调控政策也出台了很多。 

  【刘琳】房地产调控政策主要目标是稳定房价。出台的主要条例主要是“国六条”、“国十五条”以及征收二手房转让所得税,遏制投机,加强住房保障体系建设等等。在这些政策的作用下,2006年房地产市场的主要形势主要有5个特点。(一),2005年房地产市场增长出现了全面回落,出现了供给增长,需求增长,导致房价出现回落,在这个基础上,2006年房地产市场供需增长都有所增长,房价涨幅继续回落,但部分城市住房价格的涨幅持续增加。 

  【刘琳】2006年我们看到从供给方面来看,完成开发土地面积和土地开发投资都出现了相当大幅度的增长,这是近三年以来,土地开发最快的时候,其中完成开发土地面积同比增长了38.6%,而土地开发投资同比增长了76.7%,房地产开发完成投资的增幅也比05年有所上升,1—10月份房地产开发完成投资增长了24.1%,比去年同期加快了2.5个百分点。 

  【刘琳】从新开工面积可以看出,2006年出现了大幅度增长,增幅增加了5.6个百分点,从供给指标变化我们看到06年方面市场供给增长出现了增加。还有新开工面积从不同类型,包括商品房、办公楼、住宅都有所增长。商品房销售面积同比增长了10%,期房销售面积增长了22.2%,商品房空置面积的增幅是在06年3月份达到最高,然后逐步回落,这些指标的变化显示了我国商品房市场需求增长在逐步恢复,在供求两方面我们都可以看到06年实际上房地产开发的景气程度比05年有一个很大的回升。 

  【刘琳】从价格方面来看,06年土地交易价格,房屋销售价格涨幅都出现了回落,房屋租赁价格稳中有升,我们看到土地交易价格的涨幅,05年涨幅是9.1%,06年前三季度平均是5.7%,涨幅下降了3.4个百分点。从房屋销售价格涨幅我们看到,实际上是在04年房屋销售价格涨幅达到最高,05和06年三季度涨幅都有所回落,房屋销售价格从04、05、06第三季度价格来看,平均每年下降2个百分点。 

  【刘琳】在06年前三季度比05年下降了0.1个百分点,二手房销售价格下降更快,分别是15%、8.5%,5.4%,06年减少了3个百分点。从不同的物业类型我们看到,商品住宅、办公用房和商业用房,销售价格都出现了继续回落的态势。房租租赁价格涨幅稳中有升,涨幅保持平稳。06年我想大家可能都知道,给大家印象最深的是一些城市涨幅在持续上升。有一些城市,尤其住宅住房销售价格涨幅在逐步增长,在这些城市主要有北京、天津、呼和浩特、大连、深圳、青岛等等,这些城市商品住宅销售价格和二手住宅销售价格的涨幅都是排在前列的。 

  【刘琳】是我们认为,部分城市的价格持续上涨并不代表全国房价变化的形势,全国房价的涨幅实际上是持续回落的。(二),房地产从各个季度形势特征来看呈现先升后降的态势,第一季度供求增长有所回落,房价涨幅回落二季度,供求两旺,房价涨幅增加,第三季度,供求增长下降,房价涨幅也出现了回落。REICO工作室在每一个季度都发布工作报告,在市场季度部分的内容,大家可以看详细的季度报告,季度报告里面给出了不同城市,不同市场的变化我描写。 

  【刘琳】(三),房地产开发贷款增幅出现了下降的趋势。我们看到,房地产开发贷款从05年的第三季度开发,增幅是逐步上升的,曾经连续上升了4个季度,在06年第二季度涨幅达到最高,但是06年三季度出现了较大幅度的下降,增幅减少了30.8个百分点,这在一定程度上显现了信贷调控的执行效果。 

  【刘琳】(四)商品住宅供应结构进一步调整。我们看到经济适用房的投资,投资的增幅是从98—04年,投资增幅一直处于下降的过程当中,04、05年经济适用房投资都是负增长。从05年开始,由于政府加强了保障体系的建设,经济适用房投资建设在不断增加,到06年第三季度虽然同期房地产开发幅度在下降,但是实际上投资建设幅度依然在上升。投资增幅从1月的1.9%,上升到第三季度的3.2%。 

  【刘琳】东部和西部地区在经济适用房的投资都有所增长,中部地区虽然也在增长。今年在年度报告当中,我们专门做了分析报告,来分析存量资产在不同家庭收入分配状况以及拥有存量资产在不同家庭中的关系。从05年看,自有出租的住房比例是2%,租赁公房的比例是9.5%,从不同规模的城市来看,中小城市的居民家庭的自有、自住的住房比例要大于大城市。按照户主的年轻结构我们看到,这种自有、自住的比例虽然户主的年龄的增长,比例是有所增长的。 

  【刘琳】2005年城镇居民家庭自有住房平均住房面积是84.5平方米,居室比例以二居和三居为主,存量居室中二居室比例26%。城镇居民家庭拥有的自有住房资产价格,2006年是14.6万元/套,住房已经成为了我国城镇居民家庭一种非常重要的资产。其实不同收入的阶层都拥有一定比例的住房资产。 

  【刘琳】从不同的区域来看,东部地区住房存量种商品住宅的比例最高达到了26.31%,这部分内容在REICO的年度报告当中,进行了非常详细的分析,具体的一些内容,大家可以看报告。今天我讲的第三部分内容是对房地产市场运行趋势的预测。我们认为2007年我国宏观经济仍然保持良好的发展势头,在房地产市场供求变化的共同作用下,全国房价仍会稳中有升,从供给增长方面来看,我们认为在当前房地产开发融资渠道比较单一的情况下,07年控制投资增长和稳健货币政策的实施,可能会对房地产开发的资金供给增长产生影响。 

  【刘琳】从需求增长方面来看,我们认为需求增长减缓的可能性也比较大,因为2007年是以收缩流动性为目的的货币政策为主的,所以房价会有一定程度的下降。从长期趋势来看,我们认为在2006年前,中国经济还会受到人口红利带来的增长,中国人口年龄结构的变化,将有助于维持房地产市场的旺盛需求,我们看到,在过去的几十年历,中国曾经出现了三次人口生育高峰,目前这三次生育高峰包括60年代和70年代的第二次生育高峰和80年代末期的第三次生育高峰,目前这部分人口都进<

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