您当前位置:首页>不动产资讯>人物观点>正文  
【演讲全文】博鳌论坛|聂梅生:三条途径建立租售并举制度

中国不动产网 2018/7/23 10:16:21    点击数:
 

  全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生

  7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。在论坛现场,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生作了主题演讲。

  大家早上好,又一次来到美丽的三亚,参加已经过了18岁的“博鳌·21世纪房地产论坛”。今天将前一段时间研究的结果跟大家交流一下,题目就是房地产长效机制与租购并举。

  首先,我们快速回忆上半年的经济形势,这些都是国家统计局的公开数据。上半年GDP增长6.8%,二季度增长6.7%,比一季度少了0.1%,失业率6月份4.8%,价格CPI1—6月份在2%上下波动,顺差9000亿美元,同比收窄了26.7%,因为中美之间的贸易战前提下,我们收窄了,但是外汇储备仍然保持了3.1万亿美元左右,外汇储备是稳定的。居民可支配收入,跟我等下演讲有很大的关系,房价和收入比。扣除物价因素增长了6.6%,基本上跟GDP的增长是持平的。应该说上半年的经济运行总体平稳,合理的区间,希望下半年更好和更加的平稳。

  房地产这次论坛的主题大家都知道,在经济良性发展的底气,而且继续好的话,我们向美好生活进军的主题是下一阶段房地产重要的主题。为什么说我们是有底气的,经过差不多六年的换挡,经济正由原来的高速增长,GDP增长在10%以上或者是10%左右,换挡到6%—7%左右。

  转型升级比较明显,原来由工业主导,现在是工业和服务业双轮驱动。服务业到底可以驱动到怎样的程度,上半年占GDP的比例达到了54.3%,因此说是双轮。比去年提高了3%,对经济的增长贡献率达到了60%,服务业确实上去了。需求结构的调整比较明显,原来是三驾马车,最终内需这块达到了78.5%,同比提升了14%,专项内需和消费,转向双轮驱动的服务业,经过多年的努力是成功的。

  房地产承受了高压,从2017年到2018年,尤其是金融去杠杆的情况下,其结果如何,这是中国人民银行的数据,中长期贷款的租户,基本上是个贷同比增速是下降的,从最高的2017年1月份到现在,下降的幅度比较大。这一系列的去杠杆对个贷部分,贷款余额的增速是下来的。

  大家注意画圈的部分,这是每个周期。每当销售面积同比增速下降,看黄色的虚线,2012年、2015年各一次,2018年是第四次,住房销售同比数据是下降的,我们的大型金融机构的存款准备金就会上升,这一次也不例外。中国人民银行和统计局的数据,可以说从去年到今年上半年强力的去杠杆,从金融的层面来讲是有成效的。不太有成效或者是仍然纠结的还是土地,土地的出让金是2.69万亿元,同比增长了43%,这一增长是哪里来的,实际上不是一二线城市。三四线城市同比增长了123%,按下葫芦起来瓢。跟土地相关的税收大幅度的上涨达到了9799亿元,加上土地出让金2.6万亿元,达到了3.647亿元,地区政府其他的全部收入是4.46万亿元,说明高度的依赖房地产,经过这么强烈的金融方面的去杠杆,达到了成果,财政方面反而上去了。大家从深层次来讲,最近央妈和财爸互相怼的结果吧,财政高度依赖于土地财政。

  租购并举怎么才可以做得到,这是又一次房改。长效机制是改革搭配进行,不太可能在短期完成,为什么这么说,与原来一系列的房改是有关系的,大概回顾一下。第一阶段朱镕基做总理的时候,我当时在部里,以经济适用房为核心的住房制度的改革,最后没有成为核心,这就不说了。第二阶段,土地招拍挂之后,经济适用房用商品房解决保障房的问题,后面一届政府解决保障房,后来不行,出现了很多的问题。第三阶段,加大保障房的力度,形成了一系列的政策。第四阶段,租购并举。应该是房改不断的发展,缺了这个补那个,到现在为止,房地产市场租和购极端的不平衡,基本上是新房的购,二手房的购都不算重要,租相当的弱化,现在提出了租购并举,这是长效机制,也是供给侧改革。所涵盖三个大问题,长效机制说简单也简单,说复杂也复杂,就是六个字地根银根和税收,构成了长效机制和供给侧改革主要的内容。

  现在说租购并举需要什么,需要金融支持。因为房改一路走来,当时取消了福利分房,如果没有当时央行出台的个人抵押贷款的话,就无法走得下去,这是最重要的支撑。如果谈租购并举,将新房高压去杠杆,从金融层面。另外一面要开窗,租房如何积累资金,引导资金的流向。这不是一个小数,去年2017年房地产的销售额大概是13.3万亿,今年少不到哪里去是13万亿,并举是什么意思,不能说一半一半,起码是4:6开,租房起码是五六万亿,现在是多少,现在一万亿都到不了,没有金融的支持,怎么谈租售并举。因此需要金融的支持,为了这件事情,三会内部做了很多的研讨,我前一阶段主要讲这个事情,7月份带了一个团到美国去,专门考察长租公寓和金融支持。在座有很多人去了,给了我很多的启发。我们建立长租市场的融资机制,租赁和消费机制要上去,就象当年做个人抵押贷款一样的强度去支持租房市场才可以并举。资产证券化,REITs和消费金融、租赁贷款这块要有将有力的政策支持,否则十几万亿过不去,租金无法到租赁市场。昨天上午听了长租市场,没有向阳的金融支持,没有形成金融链条,积极培育租赁市场,提高租售比,资金才会转移。

  内部极端不平衡的市场在哪里,房价租金和收入,当然还有房地产税,今天先不说房地产税的事情,先说租房和买房的情况。国外成熟的房地产,月供和月租金基本上是相当的,这两个数是差不了多少,才可以买房或者是租房。我国现在的月供和月租金相差很大,月供是三代人供一套房子,月租金非常的低,两者相差太大,这个不平衡大家就买房,肯定资产增值,不会租房的,怎么都会买房。

  房价怎么定,土地出租金等等,应该用租金定房价,美国的房地产市场,以当区域的租金来定,而且是以当年的租金定三年后的房价,而不是三年后的房价和三年后的租金相比,这个事情跟他们争论了半天,这是非常对。如果房价用租金来定,目前的价格就会偏离。

  房价收入比中,我个人认为,中国目前的房地产情况,已经发展了20年,如果要限房价是不可能的,去年这么高压,房价都没有下降,只是金融利率下降。房价下降是不大可能,房价收入比怎么样的变化,提高可支付力。好在上半年的数据,可支配收入跟GDP是差不多的,如果可以超过GDP就最好了。可支付力不等于收入,应该是减少税负的负担,因此我认为应该减税。可支付力就上升了,这一点我非常支持特朗普的减税政策,确实对经济、对个人和企业的可支付力起到了强大的支撑作用。现在要租房还是买房,月供不能占工资60%,现在完全的大于,而且是三代人供一套房子,现在的问题是如何提高可支付力,因此要减税。

  我们怎么个不合理力,房价收入比合理的范围是3—6倍,目前北京是25.5倍,上海是23.5倍,即使是中位数,房价和收入比之间的负担,尤其是在大城市是非常倒挂的,中小城市好一点。

  租售并举是多少,目前经济体全世界第二,发达国家人口密集的大城市在1:200左右,我看了美国、达拉斯活跃的城市就是1:200左右,200个月的租金等于一套房,北京是1:806,上海是差不多的。现在租售并举怎样做,相差太大了。调控了半天,土地出让金还上涨了40%,合适的土地出让金应该是20%到40%。

  租金收益率非常的重要,为什么没有大的机构和保险进入租赁市场,因为收益率太低了,目前只有2%左右,如何还贷,这是不可能的。中国房地产税还没有出台,发达国家是1%—2%,如果租金的收益率是1%—2%,房地产税1%—2%,刚好抵消了,这套房有什么用,当然我就炒房了,将资产价格炒上去,才会有收益的,租金是没有收益的。

  土地成本

  从2008年到2017年,土地成本持续的上升,到底租售租购如何平衡,对比英国的数据,租售的比例达到了30%左右,中国现在租房人口只有12%。旧金山租房比率达到了60%,深圳、上海只有20%左右,并举不了。他们是可以并举的,我们的数据是2:8,还是大城市,他们是的租售并举是4:6开,为什么不能并举,因为国内外租金收益率相差很大。2008年租金收益率还有3.6%,到了2017年租金收益率是1.5%—2%,为什么会下来,这与政府的判断是准确的。房子是用来住的,不是用来炒的。资产升值,大家都希望升值,租金就上不来。现在要调整,起码达到国际的标准,美国的租金收益率是6%—7%,法国和香港起码是3%—4%,租金收益率起码要达到4%—5%,像德国和加拿大这样的数据,才会有大机构进来,才会从金融局面并举。

  这次到美国,为了寻求答案,我进行了考察,给了我很大的启发。美国各类持有型物业的对比,大大颠覆了我们的看法。从过去一年、三年、五年来看,我们看过去五年,涵盖了奥巴马这一届政府,租金收益率最高的是什么,就是养老。它的收益率是14%—15%,中国可以负责任的告诉大家,我过去5年做养老公寓,这是长租公寓的一种,大机构和保险机构都进去了,我们达到了8%—10%,养老是最高的。过去五年收益率是8%—9%左右,也不错。排第二的是工业厂房部分,包括物流,占的比例高。我们说的租购并举中的apartment公寓部分数据来说,过去5年都是9%左右,我们能达到吗,现在是百分之一点几,人家是百分之九点几,如果不调整过来,再怎么说都没有用。

  谁在住,美国长租公寓有年龄分段比例,大概是22岁—44岁占了长租公寓的52%,大概是这样的情况。中国到底长租公寓是供应给谁的,到了70岁以上,都到了养老公寓,因此要细分。建立租售并举的答案是什么,房价降不下来,应该提高支付力。地价一定要下降,如果做长足并举,租部分的地价一定不能招拍挂,这是不能做的,这是政府的事情,供给侧改革,释放土地的红利,否则租购并举做不上去。

  提高租金和租金收益率,这是两回事,一提高租金,从炒房价变成了炒租金了,大家又受不了,租金在中国目前的情况下,难以大幅度的提高。但是租金收益率可以提高,一个是降低地价,一个是降低收入成本,要又可以有合理的融资成本。7月12日龙湖集团与加拿大养老基金共同设立长租公寓投资平台,要绑定一个类似于养老基金或者是中国的保险捆绑在长租公寓中,他们的资金量大,钱便宜。不能像开发贷那样来做长租公寓,不能像开发新房那样用新的土地来做长租公寓,两者都要下降,量大了收益率就提高了,从1%—2%上升到4%—5%,量大了以后,金融机构是可以进来的。龙湖的例子做的非常好,我们要将租房的金融支持完整化,我们有开发贷,为什么不能启动租房的消费贷和REITs,当年可以启动,现在也可以启动。就象启动房地产融资,启动房地产的租赁市场,金融机构和金融管理部门应该可以做得到的。

  说到底,企业的利益很重要,光靠国家和国有企业是做不了的,最后还是要依靠市场。现在目前大的开发企业开始进入,例如保利、万科、龙湖。企业的利益必须要考虑,原来有一大批招拍挂的土地,改成长租公寓是无法改的,帐算不过来,要提高资本的收益率和资金的回报率。

  又一次住房体制变革到来之际,我们需要用改革的思路综合考虑各要素的制约与平衡,谢谢大家的关注!

来源:凤凰网房产

上一篇信息: 直击博鳌|聂梅生:三条途径建立租售并举制度
下一篇信息: 21博鳌快讯丨樊纲:房地产高房价问题根源在供给侧

发送给好友】【打印】·【顶部】【关闭窗口
 
新闻专题第48期

 

 
精瑞住宅科学技术奖 更多的>>

·第15届精瑞人居奖开始申报!5/28
·精瑞基金会获得公益性捐赠税前扣除资格5/15
·精瑞奖升级嬗变 基金会迈入新纪元5/15
·2007年精瑞奖入围项目全部获奖11/21
·第四届(2007年度)精瑞住宅科学技术奖评选结束10/18
·精瑞沙龙第一期在山水文园举办9/17
·北京精瑞科技基金会第一届理事会第一次会议在京召开9/7
·国际住协(IHA)绿色建筑奖奖励办法发布7/20
·精瑞住宅基金会成立助力精瑞奖6/22
·北京精瑞住宅科技基金会成立大会隆重召开5/31

全国绿色生态住宅示范项目 更多的>>

·绵阳 天晨·国际社区LOM ·常州 弘建一品国际社区
·北京华润置地·西堤红山 ·石狮 兴进豪园
·文登 恒兴·碧海云居 ·北京 西绒线26号
·眉山 燕语林森 ·成都  檀香山花园

房地产业内新闻排行榜