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李明:重新认识远洋,明年做到1000亿!

中国不动产网 2017-8-25 8:10:50 来源:观点地产网   点击数:
 

李明:重新认识远洋,明年做到1000亿!

  “好像大家都说1000亿是个门槛,2000亿是个门槛,远洋什么时候能够达到1000亿?明年就行。”

   “你如果问我什么时候能做到千亿,我可以告诉你明年就可以!”

  8月24日,远洋集团在香港召开2017中期业绩发布会,时隔一年重返香港的李明向现场提问和媒体释放出远洋加速的信号。

  刚与现场提问交流完的李明看起来心情不错,面对媒体时也不吝展现含蓄的微笑,全程温和耐心解答大家的问题。

  李明心情不错是有原因的——2017年上半年,远洋集团取得了相当靓丽的业绩,集团协议销售额录得人民币304.66亿,较去年同期增长48%;实现营业额人民币172.59亿元,较去年同期增长85%;录得毛利人民币38.01亿元,较去年同期增长69%;录得公司拥有人应占溢利人民币26.68亿元,较去年同期上升84%。

  受良好业绩驱动,远洋的股价也出现了大幅上涨,截止8月24日收市,远洋股价报收4.70港元,上涨15.76%,创2016年以来新高。

  欣喜于良好业绩的同时,李明的出现更多是为大家答疑解惑,过去一年间,远洋的身上发生了太多的变化,有太多的问题。

  规模、毛利与土储

  作为曾经的资优生,远洋曾是规模上的领先者,但在多年的股权结构调整和业务结构转型中,发展速度逐渐慢了下来。

  李明以一种温和的语调向市场强势宣布,这种情况将在今年发生改变。

  “远洋经过三年左右的业务结构、战略结构和区域结构的调整,现在到了收获的季节。特别是主营业务需要加快发展,现在的规模也到了快速变化的时候。”

  据李明透露,远洋今年的销售目标是600亿,公司将销售目标提高到700亿,相信完成800亿也是有可能的

  至于千亿目标,李明说:“现在好像一千亿、两千亿,都是门槛。你要问我什么时候能够达到1000亿,我可以告诉你明年就行。”

  李明解释称,远洋2018年的销售资源已经超过1600亿,未来几个月公司还将继续补充土地资源,所以从销售资源角度来说,足够支撑1000亿销售目标。

  值得注意的是,在规模、营收、利润大幅增长的情况下,远洋的毛利率出现了小幅的下跌,从去年同期的24%下降到了22%。

  李明解释称,22%的毛利率是结转毛利率,今年上半年远洋销售的毛利率是27%。结转毛利率22%主要原因是公司上半年结转的项目主要来自2015年销售的项目。一方面2015年市场形势严峻,另一方面很多销售的项目也来自公司第一次进入的城市,比如说武汉。

  李明说,远洋2016年销售毛利率达到了25%,公司认为,毛利率达到25%到30%之间是“合理和可持续的”。

  就规模提速下的土地“粮草”问题,李明表示,公司土储全口径是4000万平方米,权益是2000万平方米。2017年上半年,集团购入29幅土地及7个成熟项目,购入新土地总楼面面积及应占权益面积分别约为1017.1万平方米及418.3万平方米,平均购买成本为每平方米约人民币5000元。

  这样的土储设置主要是基于两方面的原因:一方面是一些新增的土地有合作伙伴,公司当然也可以把权益土地提升上去,无非是多花点钱,但根据过往公司的发展经验来看,土地储备过多也并不一定是件好事。

  “真金白银是占压资金,投机取巧是政治风险,所以土储4000万平方米也不算小数,也有几十平方公里了。对于未来的市场,如果市场好价格也能够上去,再多花点代价从合作方把地买回来也值得,如果不行,背那么重的包袱也是个风险。”李明认为。

  另一方面,李明指出,这也跟公司的区域布局相关,现在的布局是围绕环渤海、长三角、珠三角、成渝、武汉等人口聚集和流入的城市群展开,在买地上也有严格的投资标准。像公司刚刚进入的武汉、南京、合肥等城市,六千多元地价对应两万的均价,是合理的。

  安邦、人寿与未来

  市场在变化,远洋也在变化,如何认识新的远洋,李明在业绩会上也提供了他的视角。

  据观点地产新媒体查阅,2017年上半年远洋实现的172.59亿元营业收入,其中,来自物业开发业务的营业额为151.80亿元;来自远洋商业的租金收入为14亿元,包含18个经营中投资物业、一些小型写字楼单位、社区型商业街和车位作出租用途,在营面积113万平方米,账面价值390亿;来自远洋亿家的收入是5.78亿元,在管项目近100个,在管面积3200万平方米,净利润8900万。

  此外,远洋资本自有资金投入65亿元,实现管理费收入2.8亿元,实现投资收益2.1亿元,净利润3.4亿;而远洋养老已运营近1000个床位,收入同比增长138%。

  公司预计,到今年年底远洋资本将达到管理100亿美金的规模,而远洋养老将达到2500张床位,在未来三年中都会保持100%的速度增长,也就是说今年达到2000张,明年达到4000张,2019年达到8000张,争取2020年达到20000张,以租赁物业为主,重点把投资投向服务项目上来拓展业务。而按照每张床50万左右的投资,2万张床大概投资100亿。

  李明坦率地说,远洋这几年也确实到了一个出现变化的时期,这个变化是从业务角度来说,因为远洋是一家除了开发业务以外,还有其它相关业务的有限多元化公司。公司除了加快开发主营业务快速增长以外,同时还要加快现有新业务的发展,包括持有物业,房地产基金,养老服务,物业管理等新型业务。

  但他强调:“业务要分开谈,开发业务怎么看,哪一块业务最先能够脱颖而出,可能是不动产,它的规模和盈利水平、可能性都比较大。”

  除了规模上的快速变化以外,李明透露,远洋盈利的可持续性也会比以前更稳定,这其中暗含着远洋的周转速度即将加快,随之而来的盈利模式或也可能发生转变。

  “我们开发业务今年下半年卖的项目和明年卖的项目,其中百分之七、八十都是新增土地储备,而新增土地储备是按新的投资标准,新的区域和新的条件来做的,它的流动性、盈利性和可持续性和原来存量项目还是有很大的区别,所以我说它的质量也有很大的不同。”

  毫无疑问,现在的远洋正站在一条新的起跑线上,准备加速启航,但在启航之前,外界也仍有担忧,是否会有一些不稳定的因素,影响远洋未来的发展。而首当其冲的关键词,就是安邦和人寿。

  对此,李明则表示,自己虽然代表不了股东,但仍想表达一些观点,公司的主要股东都是保险公司,而保险公司按照国家政策是属于财务投资,远洋拥有财务保险背景的财务投资者是好事。公司具有完备的治理结构,股东变化对公司治理影响不大,而且现在股东结构比较稳定。

  “我觉得现在比以前还稳定,这是我的一个感觉。”李明表示。

  以下为远洋集团控股有限公司2017年中期业绩发布会问答实录:

  现场提问:我有三个问题,第一,2017年远洋上半年的毛利率是22%,相对同行是比较低的水平,为什么毛利率水平是偏低的状态?下一阶段土地成本如果提升,会不会导致毛利率进一步下降?第二,李总对于现在土地市场的价格和未来土地的获取是怎么看的?第三, 远洋现在的规模是300亿,今年超过600亿也应该没有问题,您怎么看待现在的规模,什么时候能够超过1000亿?

  李明:我们上半年提到的22%的毛利率是结转毛利率,今年上半年销售毛利率已经达到了27%。结转毛利率22%主要原因是我们今年上半年结转的项目主要是2015年销售的项目,2015年当时市场还是很严峻的。

  另外,很多市场是我们第一次进入的城市,比如说武汉,当时的价格只有1.1万元、1.2万元,现在有1.9万元、2万,同样一个项目。我们2016年销售毛利率达到了25%,我们觉得毛利率达到25%到30%之间是合理和可持续的。

  第二个,关于土地市场,土地市场应该从两个纬度去看,一个是看地区,现在热点地区,人口聚集的地区土地市场呈现快速上涨,或者持续高位的状态,我认为是合理的。

  另外,要看类型,完全市场化的商品住宅土地价格是持续上涨的,我觉得这个也是合理的。相对一些用于租赁、限价、保障房这些土地政府会采取一定措施控制地价,并且初见成效。

  作为远洋来讲,我们目前新增土地集中在未来有发展的区域和城市,我认为合理的土地价格是我们的投资标准。在今天市场比较热的情况下依然要坚持,宁可错过机会,也不能买过高的价格。

  刚才提到的规模,现在有很多同行发展得非常好,值得我们学习,远洋今年销售目标是600亿,我们可以把销售目标提高到700亿,相信我们能够完成得比这个目标还要好。

  其实,好像大家都说1000亿是个门槛,2000亿是个门槛,远洋什么时候能够达到1000亿?明年就行。因为我们2018年的销售资源已经在1600亿,而且在未来几个月内还要补充土地资源,所以从销售资源角度来说是足够的。

  但是,要规模不是最终目标,最终要盈利,我们还是要坚持投资标准,在投资标准的前提下,对未来两三年市场我们还是看好的,我们还是会加快发展。

  现场提问:今天看到远洋的股价大涨,对远洋一直以来被评价为较低的股价怎么看?今年各大房企对于未来的规模已经分层了,远洋对于自己的位置有什么样准确的定位?险资入股以后,远洋比较平稳的完成了过渡,对于人寿和安邦对于远洋施加的变化有没有什么可以分享的?此前公司比较主动、高效发起了一场横纵架构的调整,对于高管有一定的定位,您觉得调整能够为远洋带来什么?

  李明:关于股价的影响因素很多,作为管理层来说,我不多评价,相信作为一个上市公司来说,股价和市值是这个企业运营管理的综合表现,我们会关注,但是我不去分析它。

  远洋的规模和江湖地位,我想你指的可能是开发销售规模,我想远洋的销售规模和我们自身的业务布局有关系,因为远洋除了有开发业务以外,还有其它相关业务的有限多元化的公司。

  我们除了加快开发,主营业务快速增长以外,同时我们还要加快现有新业务的发展,持有物业,房地产基金,养老服务,物业管理等等这些新型业务我们同样也要加快。

  我们去年推出了健康的发展理念,将来给远洋贴上什么标签,我觉得要贴上健康标签,使我们所有产品全方位推行。

  关于我们的主要股东都是保险公司,我认为保险公司按照国家政策是属于财务投资,远洋拥有财务保险背景的财务投资者是好事。从目前来看,公司经过上市十年的打造和维护,已经具有完备的治理结构,股东变化对公司治理影响不大,而且现在我们股东结构比较稳定。

  关于我们内部组织调整的问题,去年开始远洋管理层更新换代,这个调整已经完成了,大多数新的管理人员都是年轻人,受过高等教育,都在基层做过项目经理,在公司工作的时间超过十年,大概有几十位这样的精英被调整到中高管人员的岗位上,今年上半年的业绩就说明了一切。

  现场提问:上半年融资成本有一定程度的下降,怎么看未来融资的条件和环境?会不会再进一步下调融资成本?

  李明:公司的融资成本随着我们债务结构的调整会不断优化,融资成本还会保持稳定,并持续降低。可以做到这一点是两个作为保障:

  第一个,公司现在从事的主要业务都是国家所鼓励和支持的,比如说我们开发的接近80%都是首次置业和首改的。我们从事的服务、养老、持有型物业都是国家所支持的。

  第二个,远洋一直被国际评级机构和国内评级机构评为投资型企业,而且我们也得到了国家发改委给予的中票的批复,和美元债的批复,也都是通过一些正常合理的渠道获得的。再加上远洋多年的自信,和银行良好的合作关系,我们有希望能够看到我们的利率进一步降低。

  现场提问:现在养老业务收入和盈利是什么样的?如果还没有达到盈利要求,什么时候可以实现盈利?到2020年你们想要增加到2万个床位,这方面的投资额大概会是多少?

  李明:我们现在从事的养老产业是养老服务业,讲的不是养老地产这个国家积极鼓励和快速兴起的行业。远洋从事养老服务业已经有四五年的历史,现在养老服务的各种服务模式我们也在探索之中。

  讲到半护理服务型的养老服务是我们发展最快的一项业务,这项业务我们目前已经运营达到了一千张床位的规模,到今年年底会达到2500张床位,在未来三年中都会保持100%的速度增长,也就是说今年达到2000张,明年达到4000张,2019年达到8000张,争取2020年达到20000张。

  至于提出这个目标是因为我们过往五年在这个项目上,在服务业务探索上取得了比较稳健的成绩。现在我们已经可以做到拿到物业以后大概6个月可以完成改造和装修,每张床的投入成本控制和每张床的收入水平保证,和服务人员的匹配其实都有基本成型的业务模式。

  现在我们已经可以做到开业三年达到85%左右的入住率,开业三年可以达到盈利平衡,三年以后可以实现盈利,这个基本目标是可以实现的。

  刚才问到投资,每张床的投资大概在50万左右,2万张床大概要投资100亿。我们还是以租赁物业为主,重点把投资投向服务项目上来拓展业务。我们对完成这个目标还是很有信心的。

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