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许华芳:我们更追求利润,不追求规模

中国不动产网 2017-8-25 7:35:22 来源:观点地产网    点击数:
 

  “希望到2020年的时候,宝龙的租金收入能到达到30亿元,变成一个真正意义上以商业为主的公司。”

  观点地产网 台风“天鸽”过境第二天,香港恢复了往日的忙碌,熙熙攘攘的人潮与川流不息的车辆见证了这座城市的喧哗与活力。

  上午十点的灿烂阳光下,宝龙地产于香港和记大厦五楼举行2017年中期业绩会发布会,总裁许华芳带领副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟以及资本部总监陶骁杰一同出席。

  不同于大部分企业业绩会上的“一人独唱”,就财务表现、业务更新、商场及酒店运营、未来展望,宝龙地产四位高管轮番做介绍。

  许华芳的心情一如窗外的阳光般灿烂:“上半年的业绩表现还是挺满意的,尤其是租金增长,而且公司聚焦长三角的发展策略效果还是挺显著的。”

  说话时,他身体微微前倾,配合着手上的姿势,嘴角带笑,从容地向在场众人介绍宝龙中期成绩单。

  数据显示,截至2017年6月30日止六个月,宝龙地产合约销售额约为90.61亿元,较2016年同期上升约20.7%;收入约为76.31亿元,比去年同期上升约22.6%;期间利润约为15.47亿元,同比上升约28%。

  其中,来自投资物业的租金收入和物业管理收入为人民币8.51亿元,同比增长38.1%。许华芳表示,希望2020年租金及物业管理收入达到30亿元,变成一个真正意义上以商业为主的地产公司。

  成为真正商业为主的公司

  当龙头房企突破3000亿向5000亿高歌猛进之时,规模已成为各家房企屡屡被问及的问题,宝龙也不例外。

  据管理层介绍,2017年上半年宝龙地产合同销售金额为90.61亿元,较去年同期上升20.7%,完成年初200亿全年目标的45%,与同行动辄几千亿的规模相比,有点“小巫见大巫”。

  被问及3至5年的规模目标时,许华芳笑称“有时候都不太好意思说”,在同行纷纷提出几千亿规模的情况下,宝龙提出的规模太大“我们不愿意”,但太小“也没感觉”。

  不过他也指出,目前正在房地产高位时间点,未来的路还很长,没必要让公司接受太多不必要的挑战,因此在规模和利润之间,宝龙还是希望有质量的稳步增长,“我们的五年规划很简单,希望保持在房地产50强,保持商业地产5强,只要保持这个行业地位你就可以继续做很久。”

  所以,他也多次乐呵呵地强调“我们的心态很好”,在这种好心态之下,许华芳也提出了一个“小目标”:希望到2020年的时候,宝龙的租金收入能到达到30亿元,变成一个真正意义上以商业为主的公司。

  许华芳介绍,商业和住宅的毛利率差别很大,商业的毛利大概在40%-60%之间,而住宅只有20-30%,但无论是利润还是各方面指标,目标是每年保持30%左右的增长率。

  对于上半年净负债率上升的问题,许华芳表示,受政策影响,销售回款变慢,同时土地款项的支出对净负债率也有不少影响。但他透露,宝龙的销售货量将集中在四季度推出,预计今年全年的可售货值在300亿左右,完成今年的销售目标是没有问题的。

  聚焦长三角与新零售

  商业地产格局正在不断扩大,有统计数据显示,2017年全国预计将至少开出310个大中型项目,商业体量超过3600万平方米。与万达、华润置地等商业巨头相比,宝龙有何优势能在其中脱颖而出?

  许华芳指出,大多数商业地产实行标准化和一致化的规则时,宝龙地产更加注重个性化和创新化,“我们这么多年的经营理念是要差异化,要创新”。

  在业务布局上,许华芳强调,宝龙总体上还是坚持“1+6+N”理念,即以上海为中心,重点关注南京、苏州、杭州、宁波、厦门和福州六大城市,并择机在其他城市拿地。

  据观点地产新媒体了解,截至上半年,宝龙地产土地储备总面积约1124万平方米,一半位于长三角区域,其中上海有17个项目,杭州9个,宁波5个。同时,上半年新增的6宗地块中,除了一宗位于福建,其余5宗均分布长三角区域。

  许华芳解释称,区域布局太分散对企业经营管理能力和商家整合能力的要求都比较高,所以宝龙希望在区域深耕,把产品做精。

  此外,随着中国中产阶级规模扩大及消费结构转型升级,商业地产的运营模式也迎来了转变,在坚持“1+6+N””模式的同时,宝龙也在探索新零售业务。

  许华芳指出:“商场也好,酒店也好,核心不是复苏没复苏的问题,关键是传统企业和企业家都在跟着时代在转变。所以,消费在转变,你要跟着适应这个市场。”

  这样的变化是建立在互联网之上的,以线上线下一体化为核心的新零售业态正为零售业务及商场运营带来巨变,“要和互联网斗是没前途的,更多的是怎么和它结合。”

  他指出,新零售代表性企业之一永辉超市(601933,股吧)的坪效是普通商场的3倍,阿里巴巴旗下新零售业态盒马鲜生的坪效是4倍,互联网贡献了60%的消费额。

  许华芳表示,新零售是一个值得探讨的话题,而宝龙也已成立创想实验室,希望通过线下与线上的结合,探索企业在新零售业态中该扮演什么角色。

  以下为宝龙地产控股有限公司2017年中期业绩发布会问答实录:

  现场提问:公司在销售方面商业占比比较高,商业和住宅净利润分别是多少?从合约销售到真正进入利润表的确认收入差额是多少?公司有没有净利润目标,大概每年想维持多少?公司的土地储备总可售货值大概是多少?权益占比是多少?

  许华芳:商业和住宅净利润差别很大,相对来讲商业的毛利肯定比住宅高,大概40%到60%之间,而住宅的毛利大概是20%到30%,已销售完到交房常规是一年半到两年左右。

  对公司未来发展利润的预期没目标来看,我们目标是每年30%左右的增长率,无论是利润还是各方面指标,大概每年30%的增长。

  我们公司权益比例在同行里算是比较高的,绝大部分是以自己做为主,从去年开始我们就在拿地模式上更加开放,增加合作伙伴,这是发展趋势,相对前几年我们绝大部分是自己做。

  廖明舜:从权益占比来讲应该是65%到70%的水平,从货值来看,因为公司土地成本比较低,售价比较高,今年可售货值是300亿左右。

  现场提问:对未来三年、五年有没有什么明确的目标?怎么看规模的问题,是追求规模还是追求利润?宝龙商业物业比较多,上海商住政策对你们有没有影响?现在租金收入增长是什么样的?刚才提到30%左右的增长,体现在租售比方面是什么样的情况?

  许华芳:对于未来五年规划,有时候都不好意思说,因为现在同行都说几千亿,说得太大我们不愿意,说得太小也没感觉。

  如果从数字角度来讲,我们对租金增长的数字更讲究,我们希望在2020年租金这一块能够达到30亿,公司变成一个真正意义上以商业为主的公司,这才是我们的特色。如果纯房地产销售规模来讲,我们排名很后,这也不是我们的核心,所以我们更多是追求商业方面的增长。

  利润和规模是很大的矛盾点,特别是在过去这一年时间里面,很多人都有自己的追求,对房地产不断追求规模大家也有很大的期待。公司内部也进行过讨论,是更进取,定下更雄伟的目标前进奋斗,还是更客观的理解,我们选择是后者,我们希望有质量的稳步增长。

  因为客观来讲,今天中国房地产已经到了相对比较高位的时间点,还有很长的路要走,但是也很高了,所以我们觉得没必要太多追求不必要的挑战。我的结论是,我们更追求利润,不追求规模。我们的五年规划很简单,希望保持在房地产50强,希望保持商业地产5强,只要保持这个行业地位你就可以继续做很久,这是我们的想法。

  对于租金增长百分之三十几,新老项目差距有多大呢?相对而言老的项目占了15%,新的项目大概20%多,新的会比老的多一点,特别是我们杭州项目开得比较成功,对公司,对商家都有比较大的帮助。

  上海新政对我们还是有影响,但是在上海我们不是很急,因为上海是个很神奇的地方,它只会涨,不会跌,放在那里相当于政府鼓励你多赚点钱,你放得越久赚得越多。所以我们心态还是比较好的,而且从上海的土地储备来讲,我们绝大多数都是很低时候拿的土地。

  对我们公司来讲最大的压力是无比高的税,我刚才讲了,我们要交75%的税,所谓的地价认真算一下占70%的税,我们还是很乐观的,这个倒是没什么太大的问题。你刚才问的租售比常规是12左右。

  现场提问:刚才提到2020年希望租金收入达到30亿,这是仅仅指租金,还是包括管理费和酒店收入?以现有正在开发的项目来说,收入能够达到这个规模,还是说需要再收购新的项目才能达到这个规模?公司负债率水平稍微上来了一些,管理层未来发展过程中怎么控制负债,负债率有没有一个指标?

  许华芳:首先,这30亿是剔除酒店收入不算,租金收入和管理费是合在一起算。我们现在的资产,包括土地储备,90%左右已经覆盖了,我们还需要再增加一些并购和新开发的项目才能满足30亿的目标,还是需要努力才能完成30亿的目标。

  对于今年上半年的负债情况,综合去理解,特别是上海受了一些影响,我们销售预算少了一部分。

  第二,从我们的土地储备来讲我们多了很多合作项目,我们报表里面只有6个项目,实际上我们不止6个项目,土地款的支出也对我们的负债有一定的影响。我们希望通过下半年销售的完成,在现金结构上有大的改善。

  陶骁杰:今年上半年销售回款是60亿,租金、管理费及其它收入是11.9亿。流出方面,工程款25亿,土地支出32亿,利息8.7亿,税金6亿,投资性物业及酒店运营费用7.3亿,SGNA 7.4亿,上半年的分红是5.7亿。

  全年预测销售回款是150亿,租金及其它收入23亿。流出方面,工程款60亿,土地款70亿,利息18亿,税金16亿,IP及酒店运营费用12亿,SGNA 12亿,分红7.6亿。

  现场提问:与同行相比,比如说和万达广场比较,宝龙的独特方式体现在哪些方面?第二,宝龙地产以上海为核心,同时主要在苏州、杭州、厦门、福州、南京等城市拿地,管理层是否有前往渤海和珠三角地区的布局?

  许华芳:从公司业务模式来讲,我们这么多年的经营理念是要差异化,要创新,我们十几年做商业地产的时候就是以这个理念在做。

  相对别的公司来讲,我们会在个性化、体验化方面会更加投入,其他商业地产同行标准化和极端一致化相对多一点,而我们公司的产品线和不同模式、不同规模都有不同的开发,相对来讲在这方面的投入和个性创新会更多一点。

  至于发展区域的拓展,我们总体来讲还是坚持1+6+A的理念,我们希望在区域深耕做得更好,做得更精。因为商业地产很重要,除了你有想法以外还要管理,如果太分散,像我们在全国已经进入了很多城市,太分散对管理能力要求比较高,对经营和商家整合的能力要求也特别高,所以我们还是以1+6+N的模式。

  环渤海和珠三角这两个区域都是很好的区域,尤其是天津区域也是我们一直都有项目的地方,我们一直在发展。但是从大战略上,我们不把这个作为大战略区域,但是一直在关注。

  现场提问:关于商场的运营,从年初至今,一线城市高端商场有一个非常强劲的复苏,宝龙所在的城市和所针对的消费群体,这方面的表现今年以来是不是也是有比较强劲的复苏?你们商场这边有一个轻资产的模式,这个能不能详细介绍下?第二,关于酒店的运营,高端酒店在出租率和房价方面都有不错的表现,宝龙经营经济型酒店出租率和房价水平目前是什么样的状况?第三,今年中期宣布派了股息,以后是不是也会有中期股息,全年的派息率是什么样的水平?

  许华芳:从整个行业来看,我们为什么这几年还专注商业地产?这么有信心在专注做?因为我们看到了中国中产阶级规模在不断放大,而且国家消费升级是非常大的话题,今天的商场也好,酒店也好,核心不是说复苏还是没复苏的问题,规模一直在扩大,现在关键是传统企业和传统企业家在跟着时代在转变,核心是变质。

  你要适应这个市场,消费者在转变,以前是六七十年代的消费主力,现在是80、90后为消费主力,他有他的变化和要求,商场能够满足消费者的需求就能够成功。现在好坏商场差别很极端,我不觉得市场好得很厉害,或者坏得很厉害。

  相对来讲互联网增长在一二线城市肯定会放慢,因为它已经到了一定的度,其它更多需要体验消费。从商业地产来讲需要不断了解消费者是否有新的需求,你要提供新的需求给他们。

  对于轻资产,公司做了这么多年,品牌和管理资源越来越多,我们今年也接了很多商业轻资产项目,在四川的一个市。从我们来讲,每一个轻资产项目贡献500到1000万的利润,比例很小。

  我们更多的是希望通过轻资产扩大我们团队的力量,必须有更多的项目才能请得起更优秀的团队,所以这方面的发展我们还会一步步做。我们今年还会开出两个轻资产项目,从动作上来讲,我们希望通过下半年开业情况判断轻资产的力度有多大。

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