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杨晓初:三四线城市的住宅开发有机会

中国不动产网 2017-10-9 9:32:00 来源:每日经济新闻    点击数:
 

  自2017年以来,全国主要城市的房地产市场在调控政策加码的背景下,土拍限制更趋严格,新房销售“绳子”收紧,市场观念正在被重构。

  在当前新形势下,诸多开发企业向“城市运营商”转型。随着政策推动下的住房租赁市场快速发展,各大型房企纷纷加大投资抢占市场先机。在此基础上,企业如何调整战略或者如何依势而生?

  目前,蓝润集团旗下拥有“大金融”、“大地产”、“大商业”、“大住宿”、“大健康”和“大农业”六大板块,而蓝润地产作为集团旗下重要版图之一,已在住宅、商办综合体、酒店、产业地产等多元业态深入布局。

  作为“城市运营商”,蓝润地产通过自主运营、项目并购、合作开发等形式来实现更高的企业价值。但在如今市场中,房地产还剩下多少掘金空间?品牌房企城市战略会如何调整?《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)对蓝润地产集团总裁杨晓初进行了独家专访。

  谈行业:到三、四线城市寻找机遇

  NBD:房地产市场的健康发展离不开国家宏观政策、经济的影响和推动,对于行业的发展趋势,您如何判断?

  杨晓初:对中国来说,不管是面临加强监管也好还是楼市去杠杆也好,总体上我对中国总体经济形势是充满信心的。

  在这种态势下,蓝润肯定是要在房地产这个板块深耕,也是作为集团的核心产业在培育和打造。房地产这个行业我们仍会紧紧抓住,把现有的资源做好,就是商业的资源。

  NBD:在商业地产、产业地产领域,蓝润的发展已较成熟,在住宅市场是如何设想的?

  杨晓初:对于住宅市场,我们会选择全力以赴并且始终看好,但选择进入的方式不一定会在成都。针对市场情况,我们在战略上会有所调整,不一定非要抢热点区域,不一定非要在一二线核心城市,也可在三四线城市寻找一些机会。但进入三四线城市就更考验企业的眼光,考手艺。

  谈城市运营商:商业价值来自于经营现金流

  NBD:蓝润从地产开始到现在做城市运营商,在所涉及的开发、运营、设计等方面,有没有自己的方法论?

  杨晓初:在我们从开发商转变成运营商的时候,其实所有人都面临着很大的挑战。从开发商这个角度说,在学习的过程中,每个开发商最后只是成绩不一样,但学习的机会大家都有。

  比如说城市的旧城改造,现在到处都是高楼,但有多少高楼最后能成为一个城市的地标、名片?所以说,蓝润深深认识到,向城市运营商转变的过程中所面临的挑战和压力。

  针对这种情况,蓝润认识到商业的价值来自于未来,来自于未来经营的现金流。所以我们毅然决定要支持,支持就是最核心、最重要的。因为如果不支持,可以看到,没有一个是成功的商业,你没法统一管理、统一招商、统一对外的形象。

  蓝润现在采取策略就是对项目进行全方位的掌控,从开始的设计、定位、招商,到经营性物业,我们实现商业价值的路径是通过物业经营产生更高的资产价值。

  NBD:2015年,蓝润拿下成都市锦江区春熙路商业地产项目,目前该项目进展如何?项目周边包括传统的商业形态以及新形态如太古里等,公司的项目如何打出差异化?

  杨晓初:前期开发的时候,我们在地块上发现了文物,耽误了将近一年多的时间。我们会将这些文物保护起来,并让之成为商业中的一部分。

  近年,远洋太古里、IFS的出现,让成都春熙路甚至整个城市的商业重焕生机。正因为IFS、远洋太古里,再加上传统商业的并存,让这里的竞争变得激烈,高端的IFS、休闲的太古里、中端的王府井(600859),包括茂业百货、九龙广场等多样业态。

  但我们要看到,春熙路每天号称有50万的人流量,周末能高达七八十万,那么我们项目的位置具有很大优势。公司会尝试一些新的体验和主题,一些新的概念会出现,消费者的参与性和互动性会更强。

  谈新风口:长租公寓做社群难度不小

  NBD:业内众多看好长租公寓的发展,被视其为新的“风口”,蓝润在该领域的规划、布局如何?

  杨晓初:蓝润现在已经成立了自己的公寓管理事业部,会大力进入这个市场。目前自己的酒店有璞悦、璞门、璞里系列,今后公寓也是这三个系列。

  因为我们公寓项目,它不像YOU+可以选择客户,租谁不租谁,但我们没办法,我们是做房地产的。所以,现在是根据地的区位不一样,打造不同层面的公寓,情况不同,做不同公寓。

  蓝润做公寓,是市场有需要,现在地价动辄上万,住宅单价要卖2万才赚钱,但我们的公寓成本才七八千元,那公司就有这种优势——能够让一部分买不起房的人来住我们的公寓。之前上海拍出的住房租赁用地,与普通住宅用地的楼面价有明显的剪刀差,一个3万多元,一个6000多元,想要发展住房租赁市场,未来市场的趋势一定会这样。

  NBD:跟其他房企相比,蓝润做长租公寓的优势在哪里?

  杨晓初:进入这个产业,每个人都有自己的一些想法,包括打造什么样的产品等。我们进入公寓市场,核心是公司有这个基因——房地产基因。我们也不是普通的房地产基因,公司自持有大量的实用性商业物业。

  当别人把自己的物业都卖掉,再重新租地方做长租公寓时,我们的优势就体现出来了。公司在成都有20多个项目,我们做公寓不需要租赁,自己就是业主,想怎么打造就怎么打造,这是最大优势,是资源的优势。

  NBD:做长租公寓,企业投入资金沉淀期很长,如何看待这个问题?

  杨晓初:传统观念,所有的钱都是靠销售——通过卖给客户来实现现金流回收的,这种观念其实应该改变了,因为未来资产变现的方式有很多种,比如通过股权交易来实现变现。

  中国现在资金市场、资本市场的发展,它的变现方式、退出机制都是很健全的,包括资产证券化,未来有很多方式可以做。

  NBD:很多企业在做长租公寓的时候,都会打出“社群”这张牌,认为社群对年轻人的交往有很大的吸引力,也会帮助企业形成稳定的客群、口碑影响力等,您如何看?

  杨晓初:跟传统公寓相比,长租公寓优势在于会提供基本的生活需求,比如说像厨房、洗衣服的,还有自己的一些独立空间。

  我们也希望能够从公寓过渡做到社群,但是做社群,我客观地说,相对会比较难,难就难在如何在茫茫人海中找到合适的人。

(责任编辑:平寰)

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