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可增值型商业地产或成市场新宠

中国不动产网 2017-9-5 9:15:07 来源: 中国经济时报   点击数:
 

  一方面,万达王健林、SOHO潘石屹等传统商业地产巨头近来不断出售商业地产项目。另一方面,一些房地产企业则不断增加商业地产营收目标。公开信息显示,万科提出到2019年,其商业租金规模要达120亿元;龙湖地产提出到2020年,其商业租金收入将达100亿元左右;远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元。

  地产巨头截然不同的路径离不开资本对商业地产的青睐。有数据显示,2016年中国商业地产投资创下新高,交易总额超过2100亿元,并预计今年将再创新高。

  广州天河区天河路商会会长、正佳集团副董事长兼执行董事谢萌表示,商业中心的竞争已进入红海时代,越来越多的资本将目光转向了更具增长潜力的新型业态。

  据悉,天河路商圈是广州天河区的核心商区,在这个不到两公里距离、总面积约4.5平方公里的范围内,汇聚了正佳广场、太古汇、万菱汇、天河城等近20家大型商业综合体。在商业地产的厮杀中,天河路商圈逆势增长。来自天河路商会的数据显示,2016年仅一个商圈的社会消费品零售总额就达9600亿元。

  就商业综合体而言,超大体量需要超大流量的支撑,首先商圈商会要发挥作用。谢萌认为,从整个生态环境出发,商圈商会要发挥四个主要功能:一是采集信息,包括商圈商业信息、酒店行业信息、旅游信息、文化信息、创新信息内容,尽量避免商业中心的同质化竞争;二是不断拓展新游客、新客户源,开发新蓝海流量;三是在国际上建立国际旅游网络,拓展国际流量;四是打造品牌活动,打造超级IP,把所在商圈打造成城市新的商业名片。

  商业购物中心必须积极拥抱并大胆推进供给侧结构性改革,今后的商业地产业态不会是单纯的商业销售。谢萌说,一个商业综合体只有通过新文化(300336,股吧)的建设,加强客户的体验,借助新技术来提升行业运营效率,客户才会有新连接。

  中国商业经济研究所所长齐晓斋认为,当前,各地的购物中心正在积极进行业态调整:零售配比明显下降,由过去的70%下降到50%甚至更低;亲子、餐饮、娱乐等体验式消费占比则明显提升。

  据统计,2016年中国可投资商业地产规模高达3.4万亿美元,位居全球第二。

  对于商业地产的投资策略,五牛股权投资基金管理有限公司副总裁全宇看好高速发展的城市群,专注于迅速形成的城市体,诸如上海周边、杭州等经济活跃度及交易活跃度更高的城市板块,积极覆盖快速发展的准一线城市,以商办物业为核心,专注于区域板块的价值标杆与驱动者,持续拓展如工业园、仓储物流和停车场等细分市场。

  “商业地产行业重资金投入,回报时间比较长,考验的不仅仅是开发能力,而是运营能力、服务能力。”谢萌说,行业发展到了一个洗牌的区间里。

  戴德梁行方面预测,未来市场,可增值型或机会型资产将成市场新宠。研报指出,近年来,由于租金增长放缓而资本价值增长超速,中国商业地产收益率受到压缩。未来,在庞大供应量的压力下,预计租金增长仍保持缓慢态势,收益率预计或将继续下滑。因此,更多投资商把目光转移至对资产价值的提升,可增值型或机会型资产也越来越受欢迎。

  戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:“城市更新产业升级,改造创新将成为未来几年愈发关注的话题。对于投资者来说,有效的资产运营管理将成为制胜因素。”

(责任编辑:平寰)

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