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万科保利绿地都抢着干养老地产,你还不抓紧时间上车?

中国不动产网 2017-11-17 9:44:39 来源:和讯名家    点击数:
 

10月13日,绿地控股发布了康养产业战略规划,计划两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家康养居酒店,五年内在国内外形成500家连锁;10月28日,华润置地与武汉康昇颐养医疗管理有限公司签署《华润置地融济医养项目合作协议书》,首个康养项目落地武汉,华润置地正在全国快速推进康养事业,计划在2-3年内实现全国养老产业布局。

  逐年增加的老龄人口催生出巨大市场空间,

  亿翰君相信除绿地、华润外,未来在养老产业进行探索和系统性布局的房企数量将会逐步增多。

  正在观望的房企,还在犹豫何时入场么?

  一.

  过去开发商不愿意布局养老,

  因为这是高投入、少回报的投资

  对于大多数房企来说,住宅商品房的开发经营,通过拿地-开发-销售-拿地的滚动开发的运营模式,便可在短时间内现金流回正以获得高额回报,持续扩大规模是房企普遍的追求。

  然而养老地产却是个高投入、长周期、低回报的产业,容不得急功近利。企业在经营养老地产的前期阶段,从拿地到项目的开发,需要投入较多资金进行开发培育,会占用公司较多的资金,拖累规模的扩张。此外,开发商对养老机构的运营并不擅长,易陷入财务困境,过去国内一些开发商尝试做的项目,也都以失败告终。

  即使企业有布局养老地产之意,但大多作为概念炒作,仍是以“养老”之名行“地产开发”之实,强调销售而非服务。

  二.

  银发浪潮来袭,政策扶植,养老地产迎来新机遇

  随着人均寿命提升,生育率下降,老年人口比例快速递增。统计数据显示,2016年我国60周岁及以上人口已经在2.3亿以上,占总人口16.7%;65周岁及以上达到1.5亿以上,占总人口的10.8%,中国老龄产业研究报告指出到2030年,老龄化水平将提高到25.3%。未来我国人口老龄化将十分迅猛,根据全国老龄工作委员会预测,2030年我国养老产业规模将达到22万亿元,这意味着养老产业将释放巨大经济能量。

万科保利绿地都抢着干养老地产,你还不抓紧时间上车?

  图表:中国历年老龄人口数量变化情况(单位:万人)

  然而我国养老服务产业现状与老龄化水平不相匹配,供给与需求相差极大。随着养老需求的爆发,各级政府也意识到养老问题的紧迫性以及养老产业的巨大空间。2010年至2017年,政府出台与养老地产相关的政策密度逐步加大,包括土地供给、资金支持、税收补贴等多方面,利好政策不断向养老产业倾斜,行业发展进入黄金时期。

万科保利绿地都抢着干养老地产,你还不抓紧时间上车?

  图表:2010-2017.10养老相关政策(部分)


三.

  房企养老布局模式各异,

  究竟哪一款适合你?

  受融资成本增加、地价日益高企以及利润下滑等多重因素影响,越来越多的房企谋求转型,业务发展呈现多元化。面对政策的大力扶植,渴求新兴利益增长点的房企们也加紧布局养老地产,其中万科、保利、绿城等也已经形成一定的规模及影响力。

  万科——随园系列产品线

  万科称得上是养老地产行业领跑者。

  2009年,万科开始进军养老地产行业,在杭州万科“随园嘉树”项目立项标志着万科养老迈出第一步。

  经过多年实践,在养老业务上万科已初步形成三大产品线,即随园嘉树(大型养老社区)、随园护理院(国际化老年康复护理机构)和随园之家(社区居家养老服务照料中心)。提供不同层级不同照护方式的养老产品。

  截止2016年底,万科社区居家养老随园之家已覆盖超过100家日间照料中心,开始进入规模化运营。未来三年万科随园养老将布局千个网点,直接服务客户数超过5万名,覆盖长者将达60万人。

  保利——全产业链式介入,中国式养老模式

  2012年,保利开始提出以全产业链投身进入养老产业的计划。同年11月北京(楼盘)保利西山林语和熹会正式运营,为其典范项目。

  企业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体,锁定多家养老试点机构,经过培育,形成机构咨询及运营服务、社区居家养老服务、医疗资源整合及服务、适老用品服务及培训研究中心在内的行业生态系统。落地“三位一体”(即居家养老、社区养老和机构养老)的养老战略,培育养老生态圈。

  绿城

  ——学院式养老

  绿城作为国内涉水养老地产较早的房地产企业,其特点在于“学院式”养老地产,成立了专门的教育公司和“老年大学”,为老年人提供学习和娱乐服务。

  2010年推出杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外,还组建了一所社区老年大学,初步探索“学院式养老”。2011年,绿城正式组建学院式养老运营平台,负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。

  相比较万科和保利,绿城在医养服务与养老地产结合方面独具匠心。在提供基础的日常生活与医疗服务之外,在园区中以学校为组织形态,以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式,实现老年人物质与精神的双丰收。

  四.

  养老地产真的适合你布局么?

  对于各房企来说,无论进入这个细分市场的原因是什么,盈利才是能坚持发展的动力。

  亿万老人背后潜在着巨大的隐性刚需,对于房企来说,养老地产确实非常具有诱惑力!但目前养老地产仍处于起步阶段,其盈利模式也尚在探索中,养老地产适不适合布局还得结合自身发展以及市场状况。

  在做与不做养老地产这个问题上,各家房企态度迥异。2014年,孙宏斌在是否会涉足养老地产的问题上回应:“有钱的人没有老,老的人没有钱,为什么要做”。宋卫平也曾说:“做养老项目,得有点理想主义,有点耐心,有些人文关怀。”

  作为一项长期而巨大的工程,养老地产需要持续的投资和特殊的管理运营,其复杂性与住宅开发有很大不同。

  目前大多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地,土地成本高昂;此外,养老地产还包括交通、医疗、康复护理等配套设施,因此养老地产初始开发资金投入量大,需要企业有雄厚的资金作为保障,比如万科、保利。

  毕竟两千亿以上规模的房企还在少数,对于其他房企(千亿左右规模)来说,也可通过收并购、合作的方式进行养老地产的布局。

  以新城为例,2015年,公司通过增资控股持有金东方颐养园70%股权,正式进军养老地产行业。通过收购,不仅减轻新城控股前期的成本投入,也实现了资源互补。

  而对于综合实力不佳中小房企来说,在行业集中度不断提升的背景下,更应该考虑的是如何做大规模,有了规模才有发言权。

  综合而言,养老地产开发运营对资金获取、资源整合、政策支持、医疗机构匹配等方面要求较高,其盈利模式仍待创新,企业在养老地产的投资布局上仍需谨慎。

  亿翰股份

  中国房地产战略服务领域领导者,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。

  在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

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(责任编辑:邹驰)

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