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广州高价地大半已动工 生死考验在2018年

中国不动产网 2017-10-30 10:29:38 来源:中国房地产报   点击数:
 

这一波地王的开售时间大部分集中在明年,政策面预计很难放松,价格上涨空间不大,上市之初会面临比较大压力。而从过往经验来看,地王大部分能熬出头,是在下一个上升周期,此次还会重现吗?

  调控大半年,一线城市楼市的降温趋势已经日渐明朗。10月23日,国家统计局的数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%,其中广州新房价格下降0.5%,降幅居一线城市之首。

  命运总是如此相似,在楼市高烧期缔造的地王,总是无可避免的在市场低谷时上市销售。“现在的目标是尽快做出展示区和样板间,开盘时间要看工程进度。”10月25日,广州龙湖地产的相关人士对中国房地产报记者表示,基于产品的竞争力,公司对未来项目的销售有信心。这是2016年11月,龙湖在白云新城拿下的区域单价地王,楼面地价约4.5万元/平方米。

  雅居乐单价超3.5万元/平方米的华大物流地块,中冶的长岭居地王也已在建设中,就连越秀地产放了4年的南洲路地王也打算在明年初动工。“这个项目我们打算做创新产品,暂定明年上市。”雅居乐有关人士透露。

  “这一波地王的开售时间大部分集中在明年,政策面预计很难放松,价格上涨空间不大,上市之初会面临比较大压力。”方圆地产首席分析师邓浩志表示,从过往经验来看,地王大部分能熬出头,是在下一个上升周期获取利润,此次也不会例外。

  但也有开发商认为,地王不可能每一次都能幸运的解套,这一波,有些快周转的企业可能很快就会玩不转了。

  高价地积极动工建设

  2016年,龙湖在广州的土地市场表现突出,一口气拿下了两幅区域的高价地块,其中,携手首开拿下的白云新城项目AB2804012地块,总价为32.23亿元,配建30150平方米保障房,折合楼面单价超过4.5万元/平方米。位于黄埔的云峰路地块成交总价约为43亿元,竞配建面积109800平方米,折合楼面地价约2.3万元/平方米,已超过当时周边项目的在售价格。

  虽然价格不低,但这两个项目的进展却超乎业界预料。今年7月份,龙湖已经高调的对外公布两个项目的案名和规划产品,白云新城项目定位名为“龙湖首开·天奕”,主打180~300平方米的大平层高端产品。在拿地时,广州曾有业内人士指出,以4.5万元/平方米的地价计算,未来产品售价至少应在7万元~8万元/平方米,该区域两年内恐怕难以达到这个高度。实际上,仅仅一年时间,该项目周边的珠江岭南公馆已售出了标准层最高单价9.6万元/平方米的历史价位。

  云峰路地块则定名为“龙湖首开·云峰原著”,规划了高端别墅产品,将打造成为广州最大的别墅群社区。这个项目也赶上了好时候,经过2016年的消化,广州的科学城板块已经供不应求,别墅产品更是几近断货。

  广州龙湖总经理毛文斌曾表示,经过三年的沉淀积累,龙湖对广州市场的了解和判断日渐成熟,对全新项目经营运作上的把握度也很有信心。在这之前,龙湖在广州仅有一个项目,位于天河的天宸原著去年一年就卖了35亿元。

  雅居乐于2016年8月拿下华大物流地块,总成交价约为21.7亿元,配建拆迁安置房27450平方米,楼面地价超过了3.5万元/平方米。在当时,这也几乎是面包价了。而以荔湾区的最新报价来看,目前该区域的在售产品售价已经突破了6万元/平方米。雅居乐有关人士指出,由于要打造创新产品,项目的施工周期会较长,预计明年可上市。“压力多少会有的,但我们会全力去做。”

  值得一提的是,广州的老大难地王——南洲路地王终于也有了动工的消息。2013年5月,越秀地产以3.46万元/平方米拿下广州当时的单价地王——南洲路地块,4年间,该地块一直静静地躺着晒太阳。2017年2月,在业绩发布会上,越秀地产的高管曾透露,地块迟迟未能动工是由于政府规划更新的问题,正常的话,今年会开工,一年内就会推向市场。而据中国房地产报记者获得的最新消息,该地块预计在明年年初动工。

  最贵的单价地王还没消息

  目前广州最贵单价的地王属于时代地产。2017年3月底,海珠区广纸轻工地块以55437元/平方米、总价约20.4亿元的代价被时代地产竞得,刷新了广州楼面地价纪录。目前,该地块附近的金融街融御销售均价为5.8万元/平方米,雅居乐海珠小雅则在5万元/平方米左右。这包面粉还是贵过不少面包。

  时代地产的内部人士告诉中国房地产报记者,该地块尚无明确的开发计划可对外输出。

  而在今年8月份的中期业绩发布会上,时代地产董事会主席岑钊雄信心十足。他指出,广州拥有1000多万的人口,而且是大湾区中重要的核心城市,“这块地的位置非常好,非常稀缺,处于广州核心地段。我认为这样的地价不算非常贵。”他表示,目前广州整体的房价不算高,对于广州这样的一线城市,应该有它增长的趋势和规律,预计这个项目会给公司带来不错的回报。

  邓浩志认为,至少在未来15年内,一线城市的房价还是持续看涨的。在这个前提下,地王的前景并不需要太担忧。“从过去的经验看,地王买在市场高点,开售往往都是在房价停止增长的调控阶段,多数地王在销售初期面临很大压力,甚至亏损销售都不奇怪。但随着时间增长,房价会往上走,地王的利润就慢慢出来了,基本上都是这个套路。”

  “就是个击鼓传花的游戏,谁接最后一棒都不好说。所以我们从来不拿地王。”广州某开发商表示,土地市场的风险在逐渐累积,地王恐怕会拖累不少玩快周转的房企。

  合富辉煌在2016年曾经做过一份广州地王的跟踪调查,发现在2012~2014年间诞生的10个地王,截至2016年6月,只有2个赚回了地价,售价和地价的比重也未达到2:1的合理水平。

(责任编辑:邹驰)

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