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从1998到2018:历史的悖论以及,楼市的未来

中国不动产网 2018/2/27 14:55:55    点击数:
 

  本文转载自公众号:“攸客地产”

  不管你怎么吐槽,今年春节联欢晚会,至少还有一个看点,那就是王菲、那英合唱的《岁月》。很自然,人们会联想起她们在20年前的春晚的那次合唱,《相约一九九八》。

  1998年,国际国内照例发生了很多大事。比如,国际,亚洲金融危机;国内,长江淮河发生特大洪灾。当年还有一件事,它已经影响了我们20年,而且还将继续影响下去。

  那就是,国务院宣布,取消住房实物分配,实行住房商品化。

  攸克君为了写这篇稿子,特意查了一下1998年大事记,居然没看到它的影子,真是瞎眼了。

  铁一般的意志

  不少专家说,取消住房实物分配,实行住房商品化,是为了应对亚洲金融危机。这种说法是不准确的。至少初衷不是。

  根据住建部(建设部)原总经济师谢家瑾《房地产这十年》的回忆,1996年7月11日,时任国务院副总理,分管房改工作的朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时,就培植新的消费热点和经济增长点发表了重要讲话。他认为,当前最有可能形成消费热点的是住宅,要推进房改,盘活存量,搞活流通,促进住宅建设,带动相关产业发展。

  也就是说,早在1996年7月朱镕基就形成了将住宅培育为消费热点、住宅建设培育为经济增长点的想法。

  而之所以要寻找新的消费热点和经济增长点,是因为,当时面临国企三年脱困攻坚战,中国经济软着陆的重要任务。

  1997年8月,俞正声从青岛(楼盘)市委书记调任建设部副部长、党组书记(1998年3月17日任建设部部长)。朱镕基找俞谈话时说,(建设部)当前最主要的工作是想办法把住宅建设促上去,中国的经济发展需要住宅建设的拉动,需要住房消费的启动。具体落实到建设部的任务,就是要确保让建成的住房卖得出去,通过停掉分房,控制房价,并通过将财政和单位原来投入建房的钱转化为向个人发放住房补贴、银行开放个人买房抵押贷款,以及开放二级市场等措施,调动个人买房的积极性。

  随后,国家计委(现在的发改委)、财政部、人民银行、建设部、税务总局等部门抽调了40名干部,成立八个研究小组,谢家瑾、刘铁民、顾云昌是起草向国务院汇报材料的主笔人。

  亚洲金融危机的爆发,加速了我国房改政策的出台。

  1998年3月19日,九届全国人大一次会议闭幕后,新当选的国务院总理朱镕基和四位副总理在人民大会堂三楼新闻发布厅,和数百名中外记者会面,正式提出了“五项改革”,其中第三项就是深化城镇住房制度改革。他说:“住房的建设将要成为中国经济新的增长点。但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了3年多,我们准备今年下半年出台新政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化。”

  1998年6月15日至17日,全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议在京西宾馆召开。会议提出,从当年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。一个月后,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)公布,实行了数十年的福利分房制度宣告终结。

  据与会工作人员回忆,时任国务院副总理温家宝在全国房改与住宅建设工作会议上,脱稿说了一句话,大意是:这次房改的重大历史意义,时间越往后,越能显现。他说对了。

  堪称伟大的改革

  从改革的维度上看,很少有哪个领域的改革,像1998年住房制度改革这样,对整个经济、社会和个人,产生了如此深刻长远的影响。

  即使在20年后看,国发[1998]23号文,仍不失为一个经典文件,它的主要内容和精神到现在也不过时。

  举个例子。通知提出:建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收人家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

  以经济适用住房为主的住房供应体系,经济适用住房占多大比例?主管部门没有提出量化指标。有人说,是占75%,有人说是占80%,还有说是占85%。

  根据国务院通知,当时的国家计委、建设部在1999年、2000年都下发了规模庞大的经济适用房建设计划。遗憾的是,没有一年完成了计划。不仅没有完成,而且是离计划很远。上海(楼盘)好像就从来没有建过一平方米的经济适用房。

  别说75%,全国建设的经济适用房占比最高也没有超过20%。北京(楼盘)市算是最积极了,立即开建了回龙观、天通苑两个巨型经济适用房小区,但其市场占比也绝没有超过30%。

  以经济适用住房为主的住房供应体系如果得以建立,那就没有后来的楼市黄金十年了。而这个无比超前、极为大胆的设想,未能实现,原因很多,最主要的,恐怕还是地方财力不允许。因为,经济适用房和廉租住房等保障性住房,属于地方事权,建设任务由地方政府承担,中央财政给一点补贴而已——2017年末地方政府债务余额超过16万亿元,假如过去20年还要承担建立以经济适用住房为主的住房供应体系的任务,地方债务总额估计在目前基础上乘以2都不止,这显然是不能承受之重。

  虽然国发[1998]23号文提出的经济适用房建设任务,地方普遍没有完成,但它开启的住房商品房化时代,通过国土资源部推行的土地招拍挂政策,很快为各地打开了一个黄金般的窗口:滚滚而来的土地财政。

  住房,进而是房地产,对地方政府来说,主要是索取,而不是给予。2004年以来,起初是每年全国数千亿,后来是万亿级,近几年则是数万亿级,任何一个城市都不能骄傲地说,无须这些土地收入也能持续快速增长。事实上,我国各大城市最近20年的快速发展,土地出让收入、房地产税费,作出了巨大的不可磨灭的贡献,这些贡献,有你我的一份。

  今天,不能因为房价畸高,就指责取消住房实物分配、实行住房商品化的改革是错误的;同样,不能因为后来的房价一直在上涨,就指责2004年以来的房地产调控是无效的——历史从来是单车道,你不能回去重走一遍,也许没有历次调控,房价涨得更快,早几年就到达了今天的水平。

  有一点必须指出的是,住房商品化的方向没有错,但它走得太远,以至于过度商品化——也就是住房的投资投机行为占比过高。而之所以出现住房过度商品化的现象,则是由于市场失灵。

  需要一次新房改

  我们回顾1998,不仅仅是要称颂,主要的,是呼唤。呼唤一次新的房改,其影响力堪比1998年的新房改。

  虽然直到现在,还有大批朋友念念不忘的一件事,仍然是投资买房,但任何理性的人都清楚,住房作为一种风险低、收益高的投资品,作为财富资产快速增长的手段,最好的时期已经过去了。

  虽然之于逾16万亿的地方债务,土地仍然是一种最好的收入来源,最优质的抵押资产,但任何思维清晰的地方领导都清楚,依赖房地产发展经济的时代,必须作别——追求有质量的增长,意味着粗放的经济结构过时了。

  虽然包括攸克君在内,对施加于房地产尤其是住房之上的若干行政限制手段(限购限价限售限证),并非没有微词,但我们也理解,这是由于市场失灵,有形之手不得已而为之。至于市场为何失灵,兹不赘述。

  即使存在诸多管制,但客观地说,房地产仍然是市场化程度较高的领域。市场失灵,有形之手补位,只是暂时的,假以时日,市场必须还给市场。这个“时日”,就是新的住房制度框架初见雏形之际。

  新的住房制度,去年底召开的中央经济工作会议已经为我们精简地描述了,即建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  贯穿新的住房制度的原则,我们已相当熟悉了,即“房住不炒”。而要去掉住房的炒作水分,也就是投资投机比例,只有一个办法,即对超出正常居住需求的住房部分征税。

  不管我们喜欢不喜欢,习惯不习惯,这一天总要到来。

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